ปี 2566: สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครแกร่ง ใครร่วง? สู่การประเมินผลประกอบการปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเป็นทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่สะท้อนถึงความท้าทายที่ไม่ธรรมดา ท่ามกลางความคาดหวังที่เคยพุ่งทะยานจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ตลาดกลับค่อยๆ ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ก่อนที่จะเข้าสู่ช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และคงสภาพเช่นนั้นไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นอันทรงพลังอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายคนหวัง และดูเหมือนว่าทิศทางของปี 2567 ก็ยังคงเป็นอีกปีที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
ด้วยความตั้งใจที่จะเจาะลึกถึงแก่นแท้ของผลการดำเนินงาน ผมและทีมงาน Property Mentor จึงได้รวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรรับมือกับสภาวะตลาดอันผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ไทย อันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การหดตัวที่ต้องทำความเข้าใจ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจบดบังความจริงที่ซ่อนอยู่เบื้องหลัง เมื่อเราเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
หลายบริษัทประสบปัญหาการถดถอยของรายได้ในระดับที่น่ากังวล บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) เผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับที่สูงกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN และ ESTAR ที่ติดลบไปถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมที่ลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
ในแง่ของรายได้รวม Sansiri (SIRI) คือผู้นำที่แท้จริงในปี 2566 ด้วยรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท และเติบโตถึง 12% สามารถเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาในอันดับสองด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) รั้งอันดับสามด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับสี่ ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับห้า ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับเจ็ดคือ U City (U) (เดิมคือ U.House) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) คว้าอันดับแปดที่ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) รั้งอันดับเก้าที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
แต่หากจะวัดผลการดำเนินงานกันอย่างแท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นมาตรวัดที่สำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 รายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริม อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้ติดอันดับ Top 10 ก็มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
กรณีของ Raimon Land (RML) น่าตกใจอย่างยิ่ง โดยมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) ก็ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขายเกือบ -40% และที่สร้างความประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังไม่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ โดยลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่รุนแรงในตลาด
AP (Thailand) ก้าวขึ้นนำในส่วนของรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) ผงาดขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้าป้ายในอันดับสองด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ โดยเติบโตถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับหกตกเป็นของ Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) คว้าอันดับเจ็ดที่ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ซึ่งเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่มาอย่างสม่ำเสมอ อยู่ในอันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและไม่กล่าวถึงไม่ได้ คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด แม้จะสร้างยอดขายได้สูงเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำกำไรสุทธิรวมได้ราว 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดครองแชมป์กำไรสุทธิ แต่เบื้องหลังคือการขายสินทรัพย์
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรสูงถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก เหตุผลหลักมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่นับปัจจัยดังกล่าว Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Sansiri (SIRI) รั้งอันดับสี่ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับหกด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) รั้งอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและการมองไปข้างหน้า: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 เป็นปีที่การแข่งขันสูงขึ้น ต้นทุนที่เพิ่มขึ้น และกำลังซื้อที่ชะลอตัว กลายเป็นปัจจัยกดดันสำคัญ แม้จะมีบางบริษัทที่สามารถสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่น แต่ภาพรวมยังคงเป็นการหดตัวในหลายมิติ
สำหรับปี 2567 นี้ มีแนวโน้มว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความละเอียดอ่อนในการบริหารจัดการอย่างยิ่งยวด การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาด การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามตลาดนี้มาตลอด ผมมองว่าบริษัทที่สามารถแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ ความคล่องตัวในการปรับกลยุทธ์ และการบริหารจัดการการเงินที่รัดกุม จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการทำความเข้าใจแนวโน้มและกลยุทธ์สู่ความสำเร็จในสภาวะตลาดปัจจุบัน การวิเคราะห์เจาะลึกเช่นนี้เป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ โปรดติดตามการวิเคราะห์เชิงลึกและข้อมูลที่เป็นประโยชน์เพิ่มเติมจาก Property Mentor เพื่อนำทางธุรกิจของท่านสู่เป้าหมายที่ต้องการ
