เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ยอดขายชะลอตัว กำไรหดหาย ใครคือตัวจริงในสมรภูมิคอนโดมิเนียม กรุงเทพฯ และอสังหาฯ โซเชียล
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่การฟื้นตัวเริ่มชัดเจนจะส่งผลดีต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อให้เห็นภาพรวมว่า 41 บริษัทชั้นนำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยรับมือกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้อย่างไร ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักหน่วง
ภาพรวมรายได้: ตัวเลขรวมทรงตัว แต่เบื้องหลังเต็มไปด้วยความแตกต่าง
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยเพียง 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่หากเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางที่ซ่อนอยู่ภายใต้ตัวเลขภาพรวม
หลายบริษัทเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ที่เป็นเสาหลักของอุตสาหกรรม ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และน่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สิริ แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ด้วยการเติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลประกอบการที่แท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เพราะรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอิทธิพลจากแหล่งรายได้อื่นๆ นอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นภาพที่แตกต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง ทั้ง 41 บริษัททำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าประหลาดใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) กลับมาครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเพิ่มขึ้น)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และติด Top 5)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยังเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตา หลังจากการลงทุนอย่างต่อเนื่องในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ในปี 2566 บริษัทฯ สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ คอนโดมิเนียมราคาดี
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้การขายได้มากจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากมีกำไรน้อย การเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้อย่างจำกัด ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses (LH) ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรสุทธิยังคงเป็นอันดับ 1 โดยมีปัจจัยบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท ให้กับกองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก การแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และ อสังหาริมทรัพย์ชานเมือง จะทวีความรุนแรงขึ้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจลดลง และความผันผวนของสภาวะเศรษฐกิจ
ปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อทิศทางตลาด ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยนโยบาย, นโยบายภาครัฐในการกระตุ้นเศรษฐกิจ, ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และอุปสงค์จากนักลงทุนต่างชาติ รวมถึงการพัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบ และ คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ ที่มีคุณภาพและตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อได้อย่างแท้จริง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดยิ่งขึ้น ในขณะที่ผู้ประกอบการ จำเป็นต้องเร่งปรับตัว พัฒนานวัตกรรม และสร้างความแตกต่าง เพื่อก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปให้ได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังวางแผน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในส่วนของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ การเลือกซื้อคอนโดมิเนียม ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมค้นหาโอกาสและความเป็นไปได้ที่ดีที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป.
