บทสรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ผู้เล่นรายใหญ่รับมือความท้าทาย ท่ามกลางภาวะชะลอตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งบททดสอบสำคัญสำหรับภาคธุรกิจที่เต็มไปด้วยพลวัตแห่งนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับความคาดหวังที่ตั้งไว้ว่าจะต่อยอดโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 ที่หลายโครงการกำลังเริ่ม “เทคออฟ” อย่างไรก็ตาม ความจริงกลับปรากฏว่าตลาดได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่มักคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ที่ภาพรวมยังคงเผชิญความท้าทายไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่ชัดเจนขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยังคงรักษาความเป็นผู้นำในสังเวียนนี้ไว้ได้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ทรงตัว แต่เบื้องหลังคือการปรับตัวที่หลากหลาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 ใน 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนและความแตกต่างในการรับมือกับปัจจัยลบของแต่ละองค์กร
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาในทิศทางเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหลักที่สะท้อนศักยภาพการแข่งขัน
เมื่อพิจารณาถึงรายได้ที่เกิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก ซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจในอุตสาหกรรมนี้ ตัวเลขภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท แสดงให้เห็นว่ามีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลงนี้ เกิดขึ้นในหลายบริษัทที่มีชื่อเสียง เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้น เพราะในกลุ่ม 10 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
ผู้ชนะตัวจริงในศึกรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับขึ้นมาทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงการแข่งขันที่ดุเดือด AP (Thailand) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่คว้าอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ที่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตที่โดดเด่นถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) มาแบบเงียบๆ แต่ก็ยังคงติดอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ดัชนีวัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้อยู่ที่ปริมาณรายได้เพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ความสามารถในการทำกำไร ซึ่งในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ ด้วยปัจจัยหนุนพิเศษ
ในส่วนของ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ Land and Houses เป็นผู้นำในปีนี้ มาจากการรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่ง เข้ากองทุน หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai จะมีโอกาสขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Sansiri สร้างการเติบโตอย่างน่าประทับใจ ก้าวกระโดดถึง 42% ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 4 Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset เป็นอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงท้าทาย
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่ซับซ้อนของตลาดในปี 2566 ปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมเชื่อว่าผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และสามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างเหมาะสม จะสามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายเหล่านี้ไปได้ และคว้าโอกาสในการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เต็มไปด้วยศักยภาพในระยะยาว
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการที่ปรึกษาเพื่อนำพากลยุทธ์ของท่านให้ประสบความสำเร็จในสภาวะตลาดปัจจุบัน ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและโซลูชันที่ออกแบบมาเพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณโดยเฉพาะ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้กับคุณในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
