สำรวจภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทาย บทเรียน และโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ในโลกของการลงทุนที่มีพลวัตสูง ภาคอสังหาริมทรัพย์มักเป็นดัชนีชี้วัดที่สำคัญของสุขภาพเศรษฐกิจโดยรวม ทว่าปี 2566 กลับเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องตามโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นผู้บริโภคและนักลงทุน การชะลอตัวนี้ได้ลากยาวต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งไตรมาสสุดท้ายซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ของอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นภาพรวมให้กลับมาสดใสได้นัก สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงช่วงต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความซับซ้อนและความไม่แน่นอนที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ
เพื่อทำความเข้าใจถึงความสามารถในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 เพื่อประเมินว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและยืนหยัดในสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ได้ และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองในฐานะ “ผู้ชนะที่แท้จริง” แห่งวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แม้จะดูสูง แต่กลับเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อย คิดเป็นประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท การวิเคราะห์เจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
บริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงราว -28% ในขณะที่ Raimon Land ก็เผชิญกับการหดตัว -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุนการผลิต การแข่งขันด้านราคา และการตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
แม้แต่ Land and Houses ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ ก็ไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะรายได้รวมติดลบไปได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4% สถานการณ์เหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทที่มีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่งและชื่อเสียงที่เป็นที่ยอมรับ ก็ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายในการรักษาการเติบโตในสภาวะตลาดที่อ่อนแรง
Siri แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางกระแสชะลอตัว ยังมีบริษัทที่สามารถสร้างผลงานที่โดดเด่นและรักษาการเติบโตได้ Sansiri ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 12% แซงหน้า AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยก็ตาม Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ใน 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
U-Chalong International: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของบริษัทชั้นนำบางแห่งที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและคว้าโอกาสในตลาดได้ อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริง ควรพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ช่วยเสริมเข้ามา
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ภาพรวมของ 10 อันดับแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายในการสร้างยอดขายที่แข็งแกร่ง
บริษัทอย่าง Raimon Land ประสบกับการลดลงของรายได้จากการขายถึง -78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ความซับซ้อนนี้แสดงให้เห็นว่า การบริหารจัดการช่องทางการขาย การตลาด และการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย เป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดความสำเร็จ
สิ่งที่น่าจับตามองคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันด้านราคา การแข่งขันที่สูง และความระมัดระวังในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
AP (Thailand) ครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย กวาดรายได้ 36,927 ล้านบาท
AP (Thailand) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ซึ่งอยู่ที่ 32,829 ล้านบาท แม้ Sansiri จะเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ก็ตาม Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลง Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท (อันดับ 6) Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท แม้จะเผชิญกับการลดลงถึง -24% Quality House มาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect จบที่อันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่ากล่าวถึงคือ Central Pattana ซึ่งกำลังเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการปรับตัวและการเติบโตของธุรกิจในกลุ่มที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างยั่งยืน
การบริหารจัดการต้นทุนและกำไร: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือเครื่องพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และการสร้างมูลค่าให้แก่ผู้ถือหุ้นอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งด้านกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses ทำกำไรได้สูงในปีนี้ คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยการเฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25% SC Asset มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างน่าเสียดาย Pruksa Holding มีกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายและความผันผวนของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 แม้ว่าจะมีบริษัทที่สามารถสร้างผลงานโดดเด่นและรักษาการเติบโตได้ แต่ภาพรวมยังคงเป็นสัญญาณของการชะลอตัว
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกและในประเทศที่ยังมีความไม่แน่นอน การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยที่อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงนโยบายภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อทิศทางตลาด
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้าน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมมองว่า แม้ตลาดจะเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็ยังคงมีโอกาสสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและมองหาช่องทางที่เหมาะสม
การมุ่งเน้นตลาด Niche และการพัฒนาโครงการที่มีเอกลักษณ์: ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทเฉพาะกลุ่ม เช่น บ้านหรู คอนโดมิเนียมสำหรับผู้สูงอายุ หรือโครงการที่เน้นความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ยังคงมีแนวโน้มที่ดี
การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: บริษัทที่สามารถควบคุมต้นทุนการผลิต การก่อสร้าง และการตลาด จะมีความได้เปรียบในการแข่งขัน
การใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ: การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ การตลาด และการขาย จะช่วยลดต้นทุนและเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
การสร้างพันธมิตรเชิงกลยุทธ์: การร่วมมือกับพันธมิตรทางธุรกิจ ทั้งในและต่างประเทศ สามารถช่วยแบ่งเบาความเสี่ยง และขยายโอกาสในการเข้าถึงตลาดใหม่ๆ
การศึกษาตลาดอย่างลึกซึ้ง: การทำความเข้าใจความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และแนวโน้มตลาดในแต่ละทำเล เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ ซื้อบ้าน คอนโด กรุงเทพฯ และเมืองอื่นๆ การวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานของโครงการ ทำเลที่ตั้ง ศักยภาพการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สิน และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า เป็นสิ่งที่ควรให้ความสำคัญอย่างยิ่ง
หากท่านกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การเข้าถึงตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ พร้อมทั้งประเมินศักยภาพของโครงการที่ท่านสนใจ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อที่เราจะสามารถช่วยท่านวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายและความเสี่ยงที่ท่านรับได้ และก้าวสู่ความสำเร็จในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างมั่นคง
