ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ยุคแห่งการปรับตัวของผู้เล่นรายใหญ่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งบททดสอบสำคัญที่ท้าทายศักยภาพของผู้ประกอบการทุกราย จากความคาดหวังอันเปี่ยมล้นที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ตลาดกลับพบเจอสภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ปัจจัยทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความต่อเนื่องของสภาวะดังกล่าวไปจนถึงช่วงปลายปี ส่งผลให้แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของ 41 บริษัทชั้นนำ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและก้าวข้ามความท้าทายในปี 2566 ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณเตือนที่ต้องใส่ใจ
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามียอดรวมกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ความแตกต่างนี้อาจดูเล็กน้อยในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่าน่ากังวลยิ่งขึ้น เมื่อมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบกับรายได้รวมที่ลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESR) และ Country Group Development (CGD) ในอัตราใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26% Lalin Property (LPH) -23% Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ ก็ไม่สามารถหลุดพ้นจากสภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) -10% Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมสูงสุด
แม้จะมีบริษัทใหญ่หลายรายที่รายได้รวมลดลง แต่ก็ยังมีผู้ที่สามารถเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ โดย แสนสิริ (SIRI) เป็นแชมป์รายได้รวมประจำปี 2566 ด้วยยอด 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่เพียงพอที่จะสะท้อนถึงความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากแสดงถึงความสามารถในการทำยอดขายจากโครงการหลัก ซึ่งเป็นหัวใจของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่ประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่รายใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ก้าวขึ้นสู่ผู้นำยอดขายสูงสุด
แม้หลายบริษัทจะประสบภาวะยอดขายลดลง แต่ AP (Thailand) (AP) ก็สามารถช่วงชิงตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายกลับคืนมาได้ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตด้านยอดขายได้ถึง 7%
ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset (SC) ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตด้านยอดขายได้อย่างแข็งแกร่งถึง 13% Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ประกอบด้วย:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงความสำเร็จจากการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความอยู่รอดและความยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถสร้างผลกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทที่กำไรลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ยังคงยืนหนึ่งในฐานะผู้นำด้านกำไรสูงสุด
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ส่งให้ LH มีกำไรสูงคือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างรายได้กว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างสูสี
แสนสิริ (SIRI) ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ประกอบด้วย:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
บทสรุปและก้าวต่อไป
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนภาพรวมการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายและการปรับตัวอย่างแท้จริง ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับแรงกดดันที่ต่อเนื่อง ทว่า การวิเคราะห์เชิงลึกนี้ชี้ให้เห็นถึงความแตกต่างระหว่างผู้เล่นที่สามารถบริหารจัดการความเสี่ยงและใช้ประโยชน์จากโอกาสได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยพื้นฐานและแนวโน้มของตลาดเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกเพื่อนำพาธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างมั่นคงท่ามกลางความท้าทาย หรือกำลังมองหา โครงการบ้านเดี่ยว กรุงเทพ, คอนโดใหม่ รังสิต, หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยคุณวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันและอนาคตได้อย่างมีประสิทธิภาพ
