ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี
เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในยุคแห่งความท้าทาย?
ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ที่แท้จริงสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังอันสูงส่งจากการเติบโตที่แข็งแกร่งในปี 2565 แต่ภาพรวมตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ปัจจัยทางการเมืองที่นำไปสู่การเลือกตั้งใหญ่ การเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจมหภาค และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนส่งผลกระทบต่อทิศทางการลงทุนและกำลังซื้อ ส่งผลให้การฟื้นตัวที่หลายฝ่ายรอคอย โดยเฉพาะในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่น กลับไม่เป็นไปตามเป้า ภาพรวมนี้ยังคงส่งต่อความไม่แน่นอนเข้ามายังต้นปี 2567 อีกด้วย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามพลวัตของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 อย่างละเอียด เพื่อให้เห็นภาพว่าใครสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่ยังคงยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสการเปลี่ยนแปลงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
รายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่สะท้อนความเปราะบางของ 25 บริษัท
ข้อมูลที่รวบรวมได้เผยให้เห็นว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางที่กระจายตัวออกไปในวงกว้าง
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้หดตัวถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญกับการลดลงในระดับเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ขณะที่ Lalin Property (LALIN) ลดลง -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน รายได้รวมของบริษัทติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันที่เข้มข้น: แสนสิริครองแชมป์รายได้รวม ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงใน Top 10
เมื่อพิจารณาถึงอันดับรายได้รวมสูงสุด 10 บริษัทในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City (U) (เดิมคือ U City) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ได้ภาพที่สะท้อนถึงศักยภาพการทำธุรกิจหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ เนื่องจากรายได้รวมอาจได้รับผลกระทบจากการบันทึกรายได้ประเภทอื่น เช่น การขายสินทรัพย์ หรือการลงทุน ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบต่อรายได้จากการขายเห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้ลดลงถึง -78%, LPN Development ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำด้านการขาย ก็ยังคงเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: การเติบโตที่น่าจับตาของแสนสิริและศุภาลัย
ในแง่ของรายได้จากการขาย AP (Thailand) กลับมายืนหนึ่งอีกครั้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ โดยเติบโต 7%
Supalai ยังคงรักษาความแข็งแกร่งต่อเนื่องในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ที่ 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จะลดลง -24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงผลลัพธ์จากการลงทุนในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างรายได้จำนวนมาก แต่หากความสามารถในการทำกำไรสุทธิ (Net Profit) ไม่สูงพอ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้าที่ทำกำไรได้ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด: Supalai และ AP (Thailand) ไล่จี้ติด
สำหรับ Top 10 บริษัทที่สามารถสร้างกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 ยังคงเป็น Land and Houses ที่ครองแชมป์ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำได้
AP (Thailand) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียดกับ Supalai ขณะที่แสนสิริ มาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มสำหรับปี 2567 ก็ยังคงคาดการณ์ได้ว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบาก
การแข่งขันเพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งทางการตลาดจะยังคงเข้มข้น การบริหารจัดการต้นทุน การเข้าถึงแหล่งเงินทุน และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนความสำเร็จ
สำหรับผู้ประกอบการรายใหม่ที่ต้องการเข้าสู่ตลาด การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่ต้องการขยายพอร์ตการลงทุน ขอแนะนำให้ศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด การวิเคราะห์คู่แข่ง และที่สำคัญที่สุดคือการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์เพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการบริหารจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จในสภาวะตลาดปัจจุบัน เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรที่ไว้วางใจได้ของคุณ โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นพูดคุยและวางแผนก้าวต่อไปอย่างมั่นคง.
