บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความผันผวนของตลาดมาไม่น้อย แต่ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 อันเป็นช่วงเวลาที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว “take off” แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร เมื่อตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้ง ตั้งแต่ก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายซื้อขายอันคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งสัญญาณมาถึงต้นปี 2567 อย่างต่อเนื่อง
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะนำเสนอภาพที่ชัดเจนที่สุดเกี่ยวกับสถานการณ์ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 วิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ซับซ้อนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวในสภาวะถดถอย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่บริษัทส่วนใหญ่ต้องเผชิญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งแต่ละบริษัทมีรายได้รวมหดตัวไปราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่รอดพ้นจากภาวะรายได้ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมติดลบเล็กน้อยต่ำกว่า 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด ปี 2566
Siri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก จากการวิเคราะห์ข้อมูล พบว่า บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท แนวโน้มที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบต่อรายได้จากการขายนั้นรุนแรงกว่ารายได้รวมอย่างเห็นได้ชัด บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นของ CPN ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้เลย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นปัจจัยพิเศษ
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มในอนาคต
ข้อมูลทั้งหมดที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและแรงกดดัน การดำเนินงานที่แข็งแกร่งในแง่รายได้รวมอาจไม่ได้แปลว่าบริษัทจะประสบความสำเร็จเสมอไป การพิจารณาจากรายได้จากการขายและที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” จะช่วยให้เราเห็นภาพของผู้ชนะที่แท้จริง
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัว วางกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด และมีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ ไม่เพียงแต่เป็นประโยชน์ต่อการตัดสินใจของผู้ลงทุนเท่านั้น แต่ยังเป็นแนวทางสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจให้ก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่สนใจเจาะลึกถึงโอกาสและความท้าทายใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพมหานคร หรือ โครงการบ้านเดี่ยวราคาเหมาะสม ที่กำลังได้รับความนิยม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 Property Mentor พร้อมเป็นพันธมิตรทางธุรกิจที่จะช่วยนำพาท่านไปสู่เป้าหมายที่ตั้งไว้ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมสร้างอนาคตที่มั่นคงในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย.
