ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ 10 ปีสู่โอกาสในปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์สำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่แค่เพียงปีแห่งความท้าทาย แต่ยังเป็นปีแห่งการปรับตัวและค้นหาแก่นแท้ของความสำเร็จที่แท้จริง ท่ามกลางกระแสความผันผวนที่คาดการณ์ไว้แต่แรก สภาพการณ์กลับดิ่งสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และยอดขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ เกิดการชะงักงัน แม้ในช่วงเวลาที่เคยเป็นฤดูกาลทองของการซื้อขาย (High Season) ในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง จนส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ที่บรรยากาศโดยรวมยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ตลอดจนวิเคราะห์แนวโน้มการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อให้เห็นภาพรวมของ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ข้อมูลจากการวิเคราะห์แสดงให้เห็นว่า ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การพิจารณาในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่าสนใจยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับภาวะรายได้รวมที่ติดลบ
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด คือกลุ่มที่รายได้รวมลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมหดหายไปถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกพ้นผลกระทบดังกล่าว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยกว่า 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) -4%
แสนสิริ ผงาด! ยึดตำแหน่งผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 บริษัท แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท สร้างความได้เปรียบเล็กน้อยเหนืออันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ซึ่งมีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่อันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, SCB Life Assurance (SCBLIFE) (ชื่อเดิมของ Uni-President, ปัจจุบันคือ SCB Life) ที่ 17,672 ล้านบาท (ควรตรวจสอบชื่อบริษัทให้ถูกต้องตามข้อมูลปัจจุบัน), Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลบวกจากแหล่งรายได้อื่น การโฟกัสที่รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันและประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายดิ่งลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงเห็นการลดลงเล็กน้อยที่ -2% และในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพ! พิสูจน์ความแกร่งด้านรายได้จากการขาย
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด AP (Thailand) (AP) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) รั้งอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงผลงานที่โดดเด่น หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: หัวใจของการสร้างมูลค่าที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะเป็นอย่างไร หากกำไรสุทธิที่จับต้องได้มีน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นความสำเร็จที่ยั่งยืน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยังคงยืนหนึ่ง! คว้าแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางความผันผวน
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่าได้อย่างสง่างาม แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง แต่ LH สามารถสร้างกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งรั้งอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) (AP) คว้าอันดับ 3 ไปด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI) มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% คว้าอันดับ 4 Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท คว้าอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและการมองไปข้างหน้า: โอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมอันท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 และคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน และความผันผวนของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่า แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่ก็ยังมีโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ สำหรับผู้ที่สามารถวิเคราะห์ตลาดได้อย่างเฉียบคม และเลือกสรรโครงการที่มีศักยภาพ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด จะเป็นปัจจัยสำคัญในการก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้
เรากำลังเข้าสู่ยุคใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่ได้วัดกันที่ขนาดของโครงการเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงนวัตกรรม ความยั่งยืน และการสร้างประสบการณ์ที่เหนือกว่าให้กับผู้บริโภค การปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว รวมถึงการใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยี จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หากท่านต้องการเจาะลึกถึงโอกาสในการลงทุนที่เหมาะกับสภาวะตลาดปัจจุบัน และต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์จริงเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดสำหรับปี 2567 นี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงไป
