บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และแนวโน้มปี 2567 – ใครคือผู้แข็งแกร่งตัวจริงในสมรภูมิอสังหาฯ?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าหนึ่งทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นคลื่นลมในตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังที่จะเห็นการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 กลับไม่เป็นจริง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายซื้อขาย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและยอดขายในต้นปี 2567 ยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
เพื่อประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งสิ้น 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งในสภาวะเช่นนี้
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวและรายบริษัทที่เผชิญความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย ประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ติดลบราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งก็ได้รับผลกระทบไม่แพ้กัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ในขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
บทบาทของ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: แสนสิริผงาดขึ้นแท่นแชมป์รายได้รวม
เมื่อพิจารณาอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเติบโตถึง 12% ตามมาอย่างเฉียดฉิวในอันดับที่ 2 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท อันดับที่ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษามาตรฐานได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
ในขณะที่อันดับ 4 ตกเป็นของ Land and Houses (LH) มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 7 Univentures (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งขึ้น
แม้ว่ารายได้รวมจะเป็นตัวบ่งชี้ที่สำคัญ แต่เพื่อความเข้าใจที่ลึกซึ้งยิ่งขึ้น การพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก จะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนถึงประสิทธิภาพการดำเนินงานในธุรกิจหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ได้ดียิ่งขึ้น เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อประเมินจากรายได้จากการขายอย่างเดียว พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้รวมจากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เห็นการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ครอบคลุมในอุตสาหกรรมนี้
AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่ม Top 5
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำกลับมาได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ แสนสิริ (SIRI) ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างรายได้จากการขายเติบโตได้ถึง 7%
อันดับที่ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับที่ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ก็เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงผลลัพธ์ของการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่เริ่มออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ความสำเร็จที่แท้จริงในธุรกิจ ไม่ได้วัดกันที่รายได้เพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการทำกำไร และการบริหารต้นทุนให้มีประสิทธิภาพ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสูงสุด: ปัจจัยพิเศษหนุนผลประกอบการ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่การที่ LH มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ผลประกอบการในปีนี้โดดเด่น หากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ก็มีศักยภาพที่จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท
ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างน่าเสียดาย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งมีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสสำหรับผู้พร้อมปรับตัว
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การแข่งขันที่เข้มข้น และการเปลี่ยนแปลงของสภาวะตลาด ซึ่งคาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง สามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว และมีสินค้านวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับความท้าทาย หรือนักลงทุนที่ต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจอย่างชาญฉลาด Property Mentor พร้อมเป็นที่ปรึกษาเคียงข้างท่าน เพื่อร่วมค้นหาโอกาสและวางกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับธุรกิจของท่านในปี 2567 นี้ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในโลกอสังหาริมทรัพย์.
