บทวิเคราะห์เชิงลึก: ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566-2567 กับการรับมือของผู้เล่นหลัก
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมขอย้อนพิจารณาถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าจะได้เห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมอันดีงามจากปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับบิดเบือนจากที่คาดการณ์ไว้ ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนหน้าการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และยืดเยื้อต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติเป็นไฮซีซั่น ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้เท่าที่ควร และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผ่านมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเผชิญกับความท้าทาย
เพื่อประเมินสถานการณ์และผลกระทบต่อบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง ในปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่แสดงศักยภาพโดดเด่น ท่ามกลางความยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์น่ากังวลกว่าที่เห็น เนื่องจากมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง
เราเห็นบริษัทหลายแห่งที่มีรายได้รวมติดลบอย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งเผชิญกับรายได้ที่ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalil Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่รอดพ้นจากสภาวะตลาด โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมสูงสุด แต่ภาพรวมรายได้รวมของอุตสาหกรรมกลับลดลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของบริษัทที่ติดอันดับ Top 10 อาจมีการเปลี่ยนแปลง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งสะท้อนถึงความท้าทายของตลาด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวเลขรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญพบได้ในหลายบริษัท เช่น Raimon Land มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขายอีกครั้งท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างโดดเด่นถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงเป้าหมายสุดท้ายของธุรกิจ คือการสร้างผลกำไรสุทธิ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สภาวะตลาดที่อ่อนแอส่งผลให้มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ แต่ปัจจัยพิเศษมีผลอย่างมาก
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสในการปรับตัว
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูงสำหรับปี 2567 จากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคที่ยังต้องจับตา การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค รวมถึงความสามารถในการปรับตัวของแต่ละบริษัท
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่า ปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ทดสอบความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของทุกองค์กร ผู้เล่นในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่จะสามารถอยู่รอดและเติบโตได้ จะต้องมีกลยุทธ์ที่เฉียบคม การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การเข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง และที่สำคัญคือ การสร้างสรรค์นวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ยุคสมัย
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางตลาดและการเลือกสรรโครงการที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน ขอเชิญทุกท่านปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและก้าวข้ามผ่านความท้าทาย สู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต
