ปี 2566: สนามรบแห่งอสังหาริมทรัพย์ไทย – การประเมินผลการดำเนินงานเชิงลึกของผู้ประกอบการรายใหญ่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาสิบปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงอยู่เสมอ แต่ปี 2566 นั้น พิเศษกว่านั้นอย่างเห็นได้ชัด เป็นปีที่ความคาดหวังอันสดใสจากโมเมนตัมของปี 2565 ต้องเผชิญกับความเป็นจริงของภาวะตลาดที่ชะลอตัวอย่างไม่คาดฝัน สัญญาณของการถดถอยเริ่มปรากฏขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อต่อเนื่องจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสในไตรมาสสุดท้าย (Q4) ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ยิ่งตอกย้ำความกังวลเมื่อย่างเข้าสู่ปี 2567 ตลาดก็ยังคงไม่แสดงสัญญาณการเปลี่ยนแปลงที่ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
เพื่อให้เห็นภาพรวมของการรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้อย่างชัดเจน Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัด ฝ่าฟัน และใครคือผู้ที่กำลังเผชิญกับความยากลำบากในช่วงเวลาที่สำคัญยิ่งนี้ “ใครคือผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 คือคำถามที่เราจะหาคำตอบ
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย สามารถสร้างรายได้รวมกันไปทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่าบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการหดตัวที่กว้างขวางกว่าที่เห็นในภาพใหญ่
บางบริษัทประสบปัญหาอย่างหนัก รายได้รวมติดลบเกิน 20% ตัวอย่างที่เห็นได้ชัด ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), และ Country Group Development (-28%) ตามมาด้วย Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%) การร่วงลงในระดับนี้ส่งสัญญาณถึงความท้าทายที่รุนแรงในการบริหารจัดการและกลยุทธ์การตลาด
แม้แต่บริษัทที่มีขนาดใหญ่และเป็นที่รู้จักอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มการลดลงของรายได้รวมได้ โดยมีรายได้ติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% การปรับตัวลดลงของบริษัทใหญ่เหล่านี้ สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ครอบคลุมทั่วทั้งอุตสาหกรรม
การขับเคี่ยวใน Top 10 รายได้รวม: แสนสิริผงาดขึ้นนำ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสีเป็นอันดับสอง Supalai ยังคงรักษาอันดับสามไว้ได้ ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses รั้งอันดับสี่ ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับห้า ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับหก ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (เดิมคือ U-Energy) ในอันดับเจ็ด ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) ในอันดับแปด ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property ในอันดับเก้า ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และปิดท้ายด้วย Singha Estate ในอันดับสิบ ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพการขายที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เราจำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของหลายบริษัทอาจได้รับแรงหนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง การวิเคราะห์นี้จะทำให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมถึง 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ ใน 41 บริษัท มีถึง 30 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบเห็นได้ชัดเจนในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% การที่บริษัทชั้นนำหลายแห่งประสบปัญหาเดียวกัน ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่รุนแรงต่อทุกระดับของผู้ประกอบการ
AP (Thailand) ชนะขาดในศึกรายได้จากการขาย
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมายึดอันดับหนึ่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ซึ่งเข้ามาเป็นอันดับสอง ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับสามได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับสี่ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขาย แต่ Land and Houses ยังคงสามารถรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับหก ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับเจ็ด ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House เข้ามาในอันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่ก้าวกระโดดนี้เป็นสัญญาณที่ดีถึงศักยภาพในอนาคต
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่สะท้อนถึงความสำเร็จที่แท้จริงของผู้ประกอบการ ไม่ใช่เพียงแค่ยอดขาย แต่คือความสามารถในการทำกำไรและเก็บเงินสดเข้ากระเป๋าได้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ยิ่งน่าเป็นห่วงเมื่อมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันต่อความสามารถในการทำกำไรของอุตสาหกรรมโดยรวม
Land and Houses ผงาดในตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิ (ด้วยปัจจัยพิเศษ)
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่บริษัทสามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อตัวเลขนี้ คือกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากปราศจากปัจจัยนี้ Supalai ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้
AP (Thailand) เข้ามาเป็นอันดับสาม ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด Sansiri มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% คว้าอันดับสี่ไปครอง Origin Property อยู่ในอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงถึง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation ติดอันดับหก ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) เข้ามาในอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
สรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่งในประเทศไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง แนวโน้มที่รายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ โดยรวมลดลง ชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคที่ซับซ้อน การแข่งขันที่รุนแรง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนและความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การบริหารจัดการต้นทุน การปรับกลยุทธ์การขายให้สอดคล้องกับตลาด การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ และการบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้มานาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความยืดหยุ่น สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว และมีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจนในการดำเนินธุรกิจ จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และเติบโตอย่างแข็งแกร่งในอนาคต
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการตัดสินใจที่ถูกต้องและวางแผนกลยุทธ์เพื่อคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายที่กำลังจะมาถึง อย่าพลาดโอกาสในการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับทุกสถานการณ์และก้าวสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
