เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ถอดบทเรียนจากความท้าทาย สู่โอกาสแห่งการฟื้นตัวในโลกอสังหาริมทรัพย์ 2026
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ การได้เห็นภาพรวมของตลาดในปี 2566 ทำให้ผมต้องยอมรับว่า เป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของเหล่าผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีปัจจัยบวกจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่ดูเหมือนจะเป็นสัญญาณของการกลับมาเติบโต แต่เมื่อปี 2566 ได้เริ่มต้นขึ้น ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นที่คาดหวังอย่าง “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงดูอึมครึม
ด้วยความใส่ใจในรายละเอียดและต้องการนำเสนอข้อมูลเชิงลึกแก่ผู้ที่สนใจ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์, Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาพตลาดที่ผันผวนในปีที่ผ่านมา และที่สำคัญคือ เพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้: การปรับตัวที่หลากหลายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในการศึกษา สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักหากมองภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
หลายบริษัทเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราว -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยรายได้ที่หดหายไป -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาด! คว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การที่แสนสิริสามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งในด้านรายได้รวม ถือเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและการบริหารจัดการที่ยอดเยี่ยมท่ามกลางสภาพตลาดที่ยากลำบาก โดยเฉพาะการเติบโตที่โดดเด่นถึง 12% ซึ่งสวนทางกับภาพรวมของตลาด
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของสมรรถนะการดำเนินงาน
หากเราจะวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์กันอย่างแท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสิ่งสำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เพราะหลายครั้งที่บริษัทอาจมีรายได้จากส่วนอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การเปรียบเทียบรายได้จากการขายจะเผยให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมราว 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development เกือบ -40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงบัลลังก์! ผงาดผู้นำรายได้จากการขายในปี 2566
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขายในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
การที่ AP (Thailand) กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการขับเคลื่อนยอดขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ แม้ในสภาวะตลาดที่ท้าทาย ขณะที่แสนสิริก็ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำร่วมได้อย่างแข็งแกร่ง
Centara Development: การเติบโตที่น่าจับตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์
นอกจากรายชื่อที่กล่าวมาข้างต้น บริษัทที่มีผลงานโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย และเป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่น่าจับตามองในอนาคต
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของความสำเร็จในอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะดีเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่แท้จริงได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นความสำเร็จที่สมบูรณ์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่า มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่ง! คว้าแชมป์กำไรสูงสุดท่ามกลางความผันผวน
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญ)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
การที่ Land and Houses สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดได้ แม้รายได้จากการขายจะลดลง เป็นบทเรียนสำคัญที่แสดงให้เห็นถึงความสำคัญของการบริหารต้นทุนและกลยุทธ์การสร้างรายได้จากสินทรัพย์อื่น นอกเหนือจากยอดขายโครงการโดยตรง ซึ่งในปีนี้ การขายโรงแรมเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรให้โดดเด่น
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567 และการปรับตัวสู่โลกอสังหาริมทรัพย์ 2026
ข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพรวมผลการดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 และจากการวิเคราะห์แนวโน้มปัจจุบัน ทำให้คาดการณ์ได้ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
อย่างไรก็ตาม ทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าด้วยความเข้าใจในพลวัตของตลาด, การปรับตัวที่รวดเร็ว, การบริหารความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพ และการมองหาเทรนด์ใหม่ๆ ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2026 เช่น การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Sustainable Development), การใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหารจัดการ (PropTech), และการตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์เพื่อความสำเร็จในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ ผมขอเชิญชวนให้ท่านติดต่อเข้ามาพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันค้นหาเส้นทางสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่ไร้ขีดจำกัด.
