อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ย้อนรอยความท้าทายและชี้เป้าผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดที่ผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการของตลาดมาโดยตลอด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายฝ่ายคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกที่สร้างขึ้นในปี 2565 จะส่งผลให้ตลาดเติบโตอย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผันอย่างน่าประหลาดใจ ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นยังคงต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ และสัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งผลมาถึงปี 2567 ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน เพื่อรับมือกับสภาพตลาดที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
เพื่อให้เห็นภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างชัดเจน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัททั้งหมด 41 แห่งในปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์อันซับซ้อนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด คือใครคือผู้ที่สามารถพิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ว่าภาพรวมจะดูเหมือนการเปลี่ยนแปลงไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นี่คือตัวบ่งชี้ที่ชัดเจนว่าภาวะชะลอตัวของตลาดได้ส่งผลกระทบในวงกว้างมากกว่าที่คาดการณ์ไว้
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) ติดลบ 23% Major Development (MD) อยู่ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงแรงกดดันที่บริษัทเหล่านี้ต้องเผชิญในการรักษาฐานรายได้
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นสิ่งที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% พร้อมด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10% Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม: ภาพรวม Top 10 ที่น่าสนใจ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าประทับใจ อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Univentures (UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท ตามมาด้วย Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาสนับสนุน เช่น รายได้จากธุรกิจโรงแรม หรือการลงทุนในทรัพย์สินอื่น ๆ หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทและอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมาก เช่น Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% การที่บริษัทชั้นนำหลายแห่งมีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม
ที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน ซึ่งบ่งชี้ว่า แม้จะเป็นบริษัทที่มีขนาดใหญ่และมีชื่อเสียง แต่ก็ไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดันจากสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่มผู้นำ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมายึดอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ซึ่งรั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายให้เป็นบวกได้ถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตแบบก้าวกระโดดที่น่าจับตา
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองเป็นพิเศษ คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มที่ ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในท้ายที่สุดแล้ว การวัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่ที่การขายได้มากเพียงใด แต่อยู่ที่ความสามารถในการทำกำไรและนำเงินเข้ากระเป๋าได้มากน้อยแค่ไหน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและกำลังซื้อที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการทำกำไร
Land and Houses ผงาดคว้าแชมป์กำไรสุทธิ: กลยุทธ์ที่เหนือชั้นท่ามกลางความผันผวน
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสุทธิในปีนี้ได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH มีกำไรสูงคือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว โดยในปี 2566 SPALI ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ซึ่งมีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และแสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิที่ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขนี้เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: สู่ปี 2567 กับความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลเหล่านี้คือภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์ไว้ การประเมินผลการดำเนินงานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ทั้งการแข่งขันที่เข้มข้น การปรับตัวของบริษัท การบริหารจัดการต้นทุน และการสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย นักลงทุนและผู้ประกอบการจะต้องเฝ้าติดตามสถานการณ์ทางเศรษฐกิจ ปัจจัยภายนอก นโยบายภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างใกล้ชิด การวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ การบริหารความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ และการนำเสนอกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในการเติบโต
หากคุณกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงในสภาวะตลาดปัจจุบัน ติดต่อเราวันนี้ เพื่อพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญของเรา และร่วมวางแผนอนาคตที่สดใสให้กับพอร์ตการลงทุนของคุณ
