การประเมินผลการดำเนินงานภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: กลยุทธ์ฝ่าภาวะชะลอตัวและความท้าทายสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 เป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนกว่าที่คาดการณ์ไว้ แม้ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะสร้างความหวังให้ธุรกิจได้ฟื้นตัวอย่างเต็มที่ แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป การชะลอตัวของตลาดเริ่มปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถขับเคลื่อนตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท โดยมุ่งเน้นไปที่ผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่นท่ามกลางความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวภายใต้แรงกดดัน
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยที่ประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์เชิงลึกเผยให้เห็นว่า ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่ตลาดกำลังเผชิญ
บริษัทบางแห่งประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูง เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สิบอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univentures: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากต้องการวัดผลงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งทางธุรกิจที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายถือเป็นเกณฑ์ที่สำคัญยิ่งกว่า เพราะในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง รายได้ส่วนหนึ่งอาจมาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงไป
สำหรับทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าจับตาคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
สิ่งที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ว่าปัจจัยลบในตลาดส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการรายใหญ่เช่นกัน
สิบอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด (ปี 2566)
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ยังคงติด Top 10)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จากการขายลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 บริษัททำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และสามารถแข่งขันในตลาดได้
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ารายได้จะมากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่ต่ำ หรือไม่สามารถสร้างผลกำไรเข้ากระเป๋าได้จริง ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
สิบอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด (ปี 2566)
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมที่ชัดเจนของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ท้าทายและเต็มไปด้วยการปรับตัว
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่ายังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนและความผันผวนของตลาด ทั้งจากปัจจัยภายในประเทศ เช่น ภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงต้องเฝ้าระวัง การเมืองที่อาจส่งผลต่อความเชื่อมั่น และอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวสูง รวมถึงปัจจัยภายนอก เช่น สถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ยังมีความเปราะบาง
ในสถานการณ์เช่นนี้ บริษัทที่มีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่ดี มีความสามารถในการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง มีการบริหารต้นทุนและกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ และที่สำคัญคือ สามารถปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านอุปสรรคและคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายได้
เราจะยังคงจับตาดูความเคลื่อนไหวและการปรับกลยุทธ์ของแต่ละบริษัทอย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินว่าใครคือผู้นำที่แท้จริงในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยแห่งอนาคต
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่สนใจเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน.
