ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน สู่ปี 2567 ที่ท้าทายยิ่งกว่า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังปี 2566 นั้น ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะกล่าวถึงด้วยคำว่า “ความสำเร็จ” มันคือปีที่ความคาดหวังอันสวยงามจากการฟื้นตัวของปี 2565 ต้องเผชิญหน้ากับความเป็นจริงอันเย็นชา ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง ยิ่งโหมกระหน่ำด้วยพลวัตของการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลแห่งการจับจ่ายที่เคยคึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่หลายคนตั้งใจ ผลลัพธ์นี้ยังคงส่งแรงสะเทือนมาจนถึงปี 2567 ที่เรากำลังยืนอยู่
Property Mentor ในฐานะผู้ที่ติดตามความเคลื่อนไหวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าผู้เล่นรายใหญ่ในอุตสาหกรรมนี้รับมือกับความท้าทายดังกล่าวได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดในสมรภูมินี้ได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้รวม: การถดถอยที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย คิดเป็นประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักเมื่อมองในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในระดับบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ในบรรดาบริษัทที่ประสบภาวะรายได้ลดลงอย่างหนัก มีหลายแห่งที่เผชิญกับการติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็อยู่ในกลุ่มนี้ด้วยการติดลบ -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลุดพ้นจากกระแสนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ส่วนอันดับ 4 เป็นของ Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ในอันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ UCity Public Company Limited (UC) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นหัวใจสำคัญ เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น หลายแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่ถ้าเราเน้นเฉพาะรายได้จากการขายที่เกิดจากการดำเนินธุรกิจหลัก เราจะได้ภาพที่แตกต่างออกไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีจำนวน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในกลุ่มรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้: อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ขึ้นมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ยังคงเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่รักษาตำแหน่งไว้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโตเป็นบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses Public Company Limited (QH) ที่มาอย่างสม่ำเสมอทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect Public Company Limited (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่สะท้อนประสิทธิภาพที่แท้จริง
มาถึงจุดสุดท้ายในการประเมินผลการดำเนินงาน แม้ว่าบริษัทจะสามารถทำยอดขายได้ดีเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้ไม่มาก ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้ลดลงมาก แต่ก็สามารถทำกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งเหตุผลหลักมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ของปีนี้ น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses Public Company Limited (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ข้อมูลเหล่านี้คือภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทจดทะเบียนที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ในขณะที่เราก้าวเข้าสู่ปี 2567 ซึ่งคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายและเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน การปรับกลยุทธ์และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพจะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาองค์กรให้ผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการวางแผนกลยุทธ์และการตัดสินใจในอนาคต ติดตามความเคลื่อนไหวและบทวิเคราะห์เชิงลึกของเราอย่างต่อเนื่อง เพื่อไม่ให้พลาดโอกาสสำคัญในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้.
