ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ชะลอตัว ท่ามกลางความผันผวน และการปรับกลยุทธ์ของยักษ์ใหญ่
ปี 2566 ได้ผ่านพ้นไปพร้อมกับบทเรียนอันล้ำค่าสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่เคยมีมาในปี 2565 ตลาดกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่รุนแรงกว่าที่คาดการณ์ไว้ ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญคือความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งได้ส่งแรงกระเพื่อมต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคัก หรือที่เรียกกันว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างเต็มที่ และแนวโน้มนี้ได้ต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงถูกจับตาอย่างใกล้ชิด
เพื่อทำความเข้าใจถึงความท้าทายและประเมินผลการดำเนินงานของผู้เล่นหลักในวงการ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวัดศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนในปีที่ผ่านมา และเพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านอุปสรรคไปได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักเมื่อมองในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องเผชิญ
หลายบริษัทต้องประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับที่สูงถึงราว -28% นอกจากนี้ บริษัท ไรมอน แลนด์ (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LPH) ที่ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (MJD) ที่ -22% และ ไซมิส แอสเสท (SFA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในเรื่องความแข็งแกร่ง ก็ไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะตลาดได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจากแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, ศุภาลัย (SPALI) ที่ -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ที่ -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม สวนกระแสตลาด
ท่ามกลางภาพรวมที่ชะลอตัว บริษัท แสนสิริ (SIRI) ได้พิสูจน์ความแข็งแกร่งด้วยการขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างใกล้ชิด อันดับ 3 เป็นของ ศุภาลัย ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่ 30,170 ล้านบาท ในอันดับ 4 และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ 26,132 ล้านบาท ในอันดับ 5
ส่วนอันดับ 6 เป็นของ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 ยูนิเวนเจอร์ (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 สิงห์ เอสเตท (S) ที่ 15,066 ล้านบาท การที่แสนสิริสามารถสร้างการเติบโตที่โดดเด่นในสภาวะตลาดเช่นนี้ บ่งชี้ถึงการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ และความเข้าใจในความต้องการของผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนกำลังซื้อที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาในเชิงลึก การวัดผลประกอบการที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ได้มาจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น การขายสินทรัพย์ การให้เช่า หรือการลงทุนอื่นๆ การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงกำลังซื้อที่แท้จริงในตลาด และความสามารถในการผลักดันยอดขายของโครงการต่างๆ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สัญญาณที่น่ากังวลยิ่งขึ้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สถานการณ์ที่น่าจับตาคือ บริษัท ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78% ตามมาด้วย แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่ดุเดือดในตลาดคอนโดและบ้านจัดสรร
แม้ภาพรวมรายได้จากการขายจะอยู่ในภาวะถดถอย แต่ก็ยังมีผู้เล่นที่สามารถรักษาความสามารถในการแข่งขันได้ดีเยี่ยม โดย เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงคืนอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายมาครองได้สำเร็จ ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แสนสิริ กลับมาอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่ยังคงเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายถึง 7% ศุภาลัย ยังคงรักษาความแข็งแกร่งด้วยการอยู่ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ที่ 18,966 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ยังคงทำรายได้จากการขายได้ 8,840 ล้านบาท ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) และ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ติด Top 10 ในอันดับ 9 และ 10 ตามลำดับ ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ 7,171 ล้านบาท ตามลำดับ
เซ็นทรัลพัฒนา: การเติบโตที่ก้าวกระโดดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
นอกจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมแล้ว บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ก็เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่น่าจับตามอง โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย และการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการต่างๆ ที่ได้พัฒนามาอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: มาตรฐานสูงสุดในการวัดความสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือหัวใจสำคัญที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และการสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ยังมีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยืนหนึ่งด้านกำไรสูงสุด: การบริหารจัดการที่เหนือชั้น
ถึงแม้รายได้รวมจะลดลง แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ไว้ได้ โดยทำกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ สามารถครองแชมป์นี้ได้ คือการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ ศุภาลัย ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉียดฉิวกับศุภาลัย แสนสิริ ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลง -25% เมื่อเทียบกับปีก่อน
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน ควอลิตี้ เฮ้าส์ ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ในอันดับ 7 พฤกษา โฮลดิ้ง ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ เซ็นทรัลพัฒนา ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวสู่โอกาส
ผลประกอบการของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์นี้ สะท้อนภาพที่ชัดเจนของความท้าทายในปี 2566 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับปัจจัยกดดันหลายด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจมหภาค ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ การบริหารจัดการต้นทุนให้มีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์นวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป และการปรับกลยุทธ์ทางการตลาดให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรค
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่ติดตามความเคลื่อนไหวของ ตลาดบ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียม มาอย่างต่อเนื่อง ผมเชื่อมั่นว่าภายใต้ความท้าทายนี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่พร้อมจะปรับตัว เรียนรู้ และสร้างสรรค์สิ่งใหม่ๆ อยู่เสมอ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในข้อมูลเหล่านี้ คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการตัดสินใจบนพื้นฐานของความเป็นจริงและข้อมูลที่ถูกต้อง หากท่านต้องการคำปรึกษาหรือต้องการเจาะลึกในรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับ การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือ โอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กรุณาติดต่อเรา เพื่อร่วมกันวางแผนการลงทุนที่ชาญฉลาดและเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต.
