บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และทิศทางสู่ปี 2567
วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่ผ่านมานั้น หลายท่านในอุตสาหกรรมอาจมองว่าเป็นปีแห่งความท้าทายที่เกินความคาดหมายอย่างยิ่ง หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง ด้วยแรงส่งจากโมเมนตัมที่เริ่มก่อตัวขึ้นในช่วงปลายปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดได้ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่มักจะคึกคักในไตรมาสสุดท้าย ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้ และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามการเปลี่ยนแปลงและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกอย่างไม่หยุดหย่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดที่สำคัญของสุขภาพอุตสาหกรรม Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อเจาะลึกว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางมรสุมนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่ส่งสัญญาณความท้าทาย
เมื่อมองภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามีมูลค่ารวมกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงตัวเลขรวมอาจไม่เพียงพอ การวิเคราะห์รายบริษัทจะเผยให้เห็นภาพที่น่าสนใจยิ่งขึ้น นั่นคือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ว่าความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง แต่เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวม
ผลการดำเนินงานรายบริษัท: การแกว่งตัวที่ต้องจับตา
ในบรรดาบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบอย่างมีนัยสำคัญ พบว่ามีหลายแห่งที่ประสบกับการลดลงในระดับ 20% หรือมากกว่านั้น อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่หดตัวลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10% และ Pruksa Holding (PSH) อยู่ที่ 9% ส่วน Origin Property (ORI) ก็มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความผันผวนที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงกิจกรรมหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นสำคัญ เนื่องจากในภาพรวมของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ทำให้ตัวเลขดูดีกว่าความเป็นจริง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัท และอันดับต่างๆ ก็มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวมราว 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าตกใจอย่างยิ่งคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development มีรายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจไม่แพ้กันคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำในตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยถึง 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทด้านรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณาอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) สามารถทวงคืนอันดับ 1 มาได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง Sansiri (SIRI) ซึ่งมีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างสูสี โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งอย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จที่อันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% ตามมาด้วยอันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มาอย่างสม่ำเสมอด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไร” คือสิ่งที่บ่งบอกถึงความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การที่บริษัทจะสามารถสร้างผลกำไรสุทธิและนำเงินสดเข้ากระเป๋าได้มากน้อยเพียงใด คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงสถานการณ์โควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ยังคงครองแชมป์ด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses แม้รายได้จะลดลง แต่สามารถทำกำไรในปีนี้ได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ Land and Houses ขึ้นเป็นอันดับ 1 คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่อันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะสามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri ติดอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property อยู่อันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
SC Asset ติดอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่อันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งบ่งชี้ถึงปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และจากแนวโน้มที่ปรากฏ คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การประเมินความเสี่ยง และการวางแผนกลยุทธ์ที่รัดกุม ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับทุกบริษัท การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้จะช่วยให้ท่านเห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น และสามารถตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูลที่ถูกต้อง
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ การติดตามแนวโน้มตลาด การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทต่างๆ และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และก้าวสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต
เราขอเชิญชวนทุกท่านร่วมเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก ติดตามแนวโน้มล่าสุด และค้นพบโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์ หรือต้องการประเมินศักยภาพของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้สามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนนี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อไป
