บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ยอดขาย รายได้ และกำไร สู่บทพิสูจน์ความแกร่งในยุคแห่งความผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมานับเป็นบททดสอบสำคัญที่เผยให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ แม้จะมีความคาดหวังอันสูงลิ่วต่อการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ส่งผ่านมาในปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับพลิกผัน เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยแวดล้อมทางการเมืองในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ สภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงไม่แน่นอน และความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย ล้วนเป็นองค์ประกอบที่ซับซ้อน ทำให้ตลาดต้องเผชิญกับความท้าทายที่ต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ ปรากฏการณ์นี้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะเข้าใจถึงแก่นแท้ของสถานการณ์นี้ Property Mentor จึงได้ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิด้าน อสังหาริมทรัพย์ไทย ประจำปี 2566
รายได้รวม: การวัดผลแรกที่สะท้อนภาพรวมตลาด
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงการชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยมีรายได้รวมทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ว่าตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
ในบรรดาบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล คือกลุ่มที่มีรายได้ลดลงมากกว่า 20% ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความท้าทายที่บริษัทเหล่านี้ต้องเผชิญในการบริหารจัดการต้นทุน การขาย และการส่งมอบโครงการ
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีฐานรากแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้เน้นย้ำว่าไม่มีผู้ประกอบการรายใดที่อยู่นอกเหนือจากผลกระทบของสภาวะตลาดโดยรวม
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดขายรวมสูงสุด ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (U) (เดิมคือ Universal Utilities): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำกว่าสำหรับธุรกิจหลัก
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในธุรกิจหลักอย่างแท้จริงแล้ว “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น การบริหารโครงการ การให้เช่า หรือการลงทุนในธุรกิจอื่น ซึ่งอาจบิดเบือนภาพความเป็นจริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรงได้
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า นี่คือตัวเลขที่บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ชัดเจนยิ่งขึ้นในการสร้างยอดขาย
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่ -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดขายจากการขายสูงสุด ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
มีอีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและสมควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) หลังจากได้ทุ่มเทในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิต ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งแสดงถึงศักยภาพในการเติบโตที่แข็งแกร่งจากการขยายพอร์ตอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดสุดท้ายสู่ความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากผลกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าเหลือน้อย หรือถึงขั้นขาดทุน ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนหนึ่งมาจากรายการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับอนาคต
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมที่ท้าทายของอุตสาหกรรมในปี 2566 การชะลอตัวของรายได้และยอดขาย ส่งผลกระทบต่อผลกำไรสุทธิอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แม้จะมีบางบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตหรือมีผลประกอบการที่แข็งแกร่ง แต่ส่วนใหญ่กลับต้องเผชิญกับแรงกดดันที่รุนแรง
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยด้านเศรษฐกิจมหภาค ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย นโยบายภาครัฐ และกำลังซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของตลาด การปรับกลยุทธ์ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การบริหารความเสี่ยง และการพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้อย่างละเอียด จะช่วยให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรม และสามารถตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนอนาคตที่มั่นคงให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน.
