ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิกฤตการณ์ที่ซ่อนเร้น โอกาสใหม่ที่ต้องคว้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดอยู่เนืองๆ ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความหวังว่าจะสานต่อโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับหักมุม ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง อันเนื่องมาจากปัจจัยหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งความไม่แน่นอนทางการเมืองช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ และภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงดูไม่สดใสเท่าที่ควร
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวผ่านวิกฤตการณ์นี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
รายได้รวม: ภาพรวมที่น่ากังวล ตัวเลขที่ซ่อนความจริง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 เป็นจำนวน 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างแท้จริง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR), และ Country Group Development Plc. (CGD) โดยมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raymond Land Plc. (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property Plc. (LALIN) -23%, Major Development Plc. (MJD) -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุด 5 แห่ง กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai Plc. (SPALI) -10%, Pruksa Holding Plc. (PSH) -9% และ Origin Property Plc. (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เราจำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบิดเบือนจากแหล่งรายได้อื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจึงมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏขึ้นในหลายบริษัท เช่น Raymond Land Plc. (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses Plc. (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) Plc.: ครองแชมป์รายได้จากการขาย แต่ตลาดโดยรวมยังเผชิญความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) Plc. (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri Plc. (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai Plc. (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC): 23,370 ล้านบาท (เป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโต 13%)
Pruksa Holding Plc. (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ขายจะลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses Plc. (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect Plc. (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana Plc. (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่น่าพอใจ โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพและความแข็งแกร่งของแบรนด์ CPN ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Land and Houses Plc.: ผู้นำด้านกำไร แม้รายได้รวมจะลดลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses Plc. (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่บริษัทได้กำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ติดอันดับ 1)
Supalai Plc. (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) Plc. (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri Plc. (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%)
Origin Property Plc. (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation Plc. (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses Plc. (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding Plc. (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana Plc. (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ โอกาสที่ต้องคว้า
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ค่อนข้างซับซ้อนในปี 2566 ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย จากสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว วางกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด มุ่งเน้นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ตรงจุด จะสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในวงการนี้มายาวนาน ข้าพเจ้าเชื่อว่าการทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด การประเมินศักยภาพของคู่แข่ง และการนำเสนอนวัตกรรมใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อวางแผนการดำเนินธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืนในสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการผลักดันธุรกิจของท่านให้ก้าวไปสู่เป้าหมายที่ตั้งไว้
