บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ถือเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและบทเรียนอันล้ำค่าสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายท่านที่คาดหวังถึงการเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 กลับพบว่าตลาดได้ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ การเลือกตั้งใหญ่ที่กำลังจะมาถึงในช่วงต้นปี และปัจจัยมหภาคอื่นๆ ได้ส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 อยู่ในภาวะซบเซาต่อเนื่องยาวนาน จนมาถึงช่วงปลายปี และแม้แต่ไตรมาสสุดท้าย ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการซื้อขายคึกคัก (High Season) ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นตลาดให้กลับมาสดใสได้ สะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากที่ยังคงต่อเนื่องมาถึงปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจถึงสถานการณ์ที่เกิดขึ้นและค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 บริษัท วิเคราะห์อย่างละเอียดว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวที่ชัดเจน
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไว้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงราว 28% นอกจากนี้ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) 23%, Major Development (MJD) 22%, และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) 10%, Pruksa Holding (PPH) 9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม ปี 2566)
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (+12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท (-<1%)
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท (-10%)
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท (-18%)
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท (-9%)
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท (-4%)
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดแกนหลักของผลการดำเนินงาน
หากพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่บางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักที่สะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาและจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ในปี 2566 ภาพรวมรายได้จากการขายของ 41 บริษัท อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบในส่วนนี้มีความรุนแรงกว่ารายได้รวม ยกตัวอย่างเช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจคือ ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งครองอันดับ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงเห็นการลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย ปี 2566)
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (+7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (+13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (-38%)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) เป็นสัญญาณที่ดีถึงศักยภาพการเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: การวัดผลตอบแทนที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลการดำเนินงานของผู้ชนะที่แท้จริงต้องพิจารณาจาก “กำไรสุทธิ” เพราะรายได้ที่สูงอาจไม่ได้หมายถึงความสามารถในการทำกำไรเสมอไป ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ ปี 2566)
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากรายการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (+42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและมุมมองสำหรับปี 2567
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญในปี 2566 เป็นปีที่ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์อย่างรวดเร็ว เพื่อรับมือกับภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายเช่นกัน แต่สำหรับบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี มีกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย และสามารถนำเสนอมูลค่าที่โดดเด่นให้กับลูกค้าได้ จะยังคงมีโอกาสในการเติบโตและคว้าชัยชนะในตลาดที่แข่งขันสูงนี้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการนี้ ผมเชื่อว่าปัจจัยสำคัญสู่ความสำเร็จในปีต่อๆ ไป จะอยู่ที่ความสามารถในการปรับตัว ความเข้าใจในความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว รวมถึงการสร้างความแตกต่างและการนำเสนอบริการที่เหนือกว่า
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของท่าน การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจและวางแผนกลยุทธ์ เพื่อให้สามารถเติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังพัฒนาไปอย่างไม่หยุดนิ่ง
หากคุณพร้อมที่จะเจาะลึกโอกาสและวางแผนอนาคตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เหนือกว่าคู่แข่ง หรือกำลังมองหาคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อนำพาสถานการณ์ปัจจุบันของคุณไปสู่ความสำเร็จ โปรดติดต่อเราเพื่อรับการปรึกษาเชิงลึก ที่จะช่วยปลดล็อกศักยภาพสูงสุดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
