ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ปีแห่งความท้าทายและการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ชัดเจนถึงความผันผวนและความไม่แน่นอนที่ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญ แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่สืบเนื่องมาจากปี 2565 ทว่าสถานการณ์กลับพลิกผัน ตลาดชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ยังคงทอดยาวต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่เคยคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้ฟื้นกลับมาได้อย่างที่คาดหวัง
เพื่อประเมินสถานการณ์เชิงลึก Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปี 2566 เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ก้าวข้ามผ่านช่วงเวลายากลำบากนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
รายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผินไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาหนักที่สุด คือกลุ่มที่มีรายได้ลดลงในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ Raimon Land ยังมีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่รอดพ้นจากแรงกดดันนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property รายได้รวมลดลงราว -4%
บทวิเคราะห์รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจ
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ต้องให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไป
มูลค่ารายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงราว 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตาคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses ที่น่าประหลาดใจคือมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สถานการณ์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (อันดับ 1 ด้วยการแซงหน้าแสนสิริ)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%, เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายโตขึ้น)
Supalai: 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น)
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (ก้าวขึ้นสู่ Top 5, เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana ที่เริ่มแสดงผลลัพธ์ที่น่าประทับใจ หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทฯ ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งมีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้เป็นการยืนยันถึงศักยภาพในการฟื้นตัวและขยายธุรกิจภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ารายได้จะมากเท่าใด หากผลกำไรที่เข้ากระเป๋าต่อหน่วยการขายมีน้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ กำไรสูงสุด ปี 2566
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ทำกำไรสูงสุด โดยมีปัจจัยบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai: 6,083 ล้านบาท (เกือบขึ้นเป็นอันดับ 1 หากไม่มีปัจจัยพิเศษของ Land and Houses)
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท (เฉียดฉิวกับอันดับ 2)
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ท่ามกลางความไม่แน่นอน
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่เราได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เป็นอย่างดี แม้จะมีความพยายามในการปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ แต่ปี 2567 ก็ยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการ
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในตลาดมากว่า 10 ปี ผมมองว่าการแข่งขันจะยิ่งเข้มข้นขึ้น บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การตลาดที่ชาญฉลาด และสามารถนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้
สำหรับนักลงทุน การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การมองเพียงตัวเลขรายได้อาจไม่เพียงพอ ต้องพิจารณาถึงความสามารถในการทำกำไร ความยั่งยืนของธุรกิจ และศักยภาพในการเติบโตในอนาคต
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือเป็นผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ราคาดี ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการทำความเข้าใจแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 เพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำยิ่งขึ้น ผมขอเชิญชวนให้คุณศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม เจาะลึกถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาด และเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้น นี่คือช่วงเวลาที่ความรู้และความเข้าใจที่ถูกต้อง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทาย.
