การประเมินผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: กลยุทธ์รับมือตลาดผันผวนและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดมาหลายรอบ ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมจากปี 2565 แต่ภาพที่ปรากฏกลับตรงกันข้าม ตลาดได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่เคยคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายได้อย่างที่หวัง และความไม่แน่นอนนี้ยังคงส่งผลมาถึงต้นปี 2567
ด้วยความตั้งใจที่จะทำความเข้าใจถึงสภาพการณ์ที่แท้จริงของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมา Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานอย่างละเอียด ใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวรับมือกับความท้าทายนี้ได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย ที่กำลังเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่แฝงด้วยการเปลี่ยนแปลงภายใน
สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการประเมิน สามารถสร้างรายได้รวมกันถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างมากในตลาด
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างชัดเจนคือบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง ตัวอย่างที่โดดเด่น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมหดตัวไปถึงราวๆ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในเสาหลักของวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริผงาดขึ้นสู่แชมป์รายได้รวม แต่ภาพรวมรายได้จากการขายบ่งชี้ถึงความท้าทายที่แท้จริง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการสร้างรายได้จากการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นปัจจัยที่สำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 บางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และสิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้รุนแรงขึ้นในบางบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำในแง่รายได้จากการขายก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย แต่การเติบโตแบบก้าวกระโดดของบางบริษัทชี้ถึงศักยภาพในอนาคต
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทในการพัฒนาและส่งมอบโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากท้ายที่สุดแล้ว บริษัทไม่สามารถเปลี่ยนรายได้เหล่านั้นให้เป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ยากที่จะกล่าวได้ว่าประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ แต่ต้องพิจารณาปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แชมป์กำไรสุทธิในปีนี้ตกเป็นของ Land and Houses แม้รายได้จะลดลง แต่บริษัทสามารถทำกำไรได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses ขึ้นเป็นอันดับหนึ่งได้ มาจากการรับรู้กำไรกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งหากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสสูงที่จะขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง
แนวโน้มปี 2567: บททดสอบที่เข้มข้นยิ่งขึ้นสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่วงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญ ตลาดที่ชะลอตัวกำลังบีบให้ผู้ประกอบการต้องทบทวนกลยุทธ์การดำเนินงานอย่างจริงจัง การบริหารต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด รวมถึงการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จ
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย ปัจจัยมหภาค เช่น อัตราดอกเบี้ย อัตราเงินเฟ้อ และกำลังซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นประเด็นที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด นอกจากนี้ การแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในตลาด บ้านจัดสรร กรุงเทพฯ และ คอนโดมิเนียม เองก็เป็นแรงกดดันสำคัญ
ในฐานะของผู้ที่คลุกคลีในแวดวง ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าบริษัทที่มีวิสัยทัศน์ มีความยืดหยุ่นในการปรับตัว และสามารถสร้างคุณค่าที่แตกต่าง จะสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังตัดสินใจซื้อ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ในกรุงเทพฯ หรือภูมิภาคอื่นๆ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด ผมขอเชิญชวนทุกท่านที่สนใจเจาะลึกกลยุทธ์การดำเนินงานของผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 และต้องการที่ปรึกษาเพื่อหาโอกาสที่ดีที่สุดในการลงทุนหรืออยู่อาศัย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อให้เราได้มีโอกาสร่วมวางแผนและนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในทุกก้าวของการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ ของท่าน
