ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์อันท้าทายอีกครั้งสำหรับผู้เล่นในอุตสาหกรรมนี้ แม้ความคาดหวังในช่วงต้นปีจะอิงกับโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาของการ “take off” หรือการเริ่มต้นฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นต่อเนื่องมาตลอดทั้งปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายและทำยอดขาย ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนเช่นเดียวกับปีก่อนหน้า
เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ และค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและสร้างผลงานโดดเด่นได้ท่ามกลางความท้าทาย
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความเหลื่อมล้ำคือความจริง
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยหรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนักหากมองเผินๆ แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากในการรักษาฐานรายได้และขยายธุรกิจ
เราเห็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์บางแห่งที่ รายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง โดยเฉพาะ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22%, และ Siamese Asset ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความท้าทายเฉพาะตัวที่แต่ละบริษัทต้องเผชิญ ไม่ว่าจะเป็นปัญหาด้านการบริหารโครงการ, การตลาด, หรือแม้กระทั่งปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในตลาดอย่าง Land and Houses ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบดังกล่าว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9%, และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ผู้นำด้านรายได้รวม: แสนสิริยืนหนึ่ง แต่การแข่งขันยังเข้มข้น
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า Sansiri กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยสามารถเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) อันดับ 2 ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาทไปได้อย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ Land and Houses รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, Univentures ในอันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) ในอันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท, และ Singha Estate ในอันดับ 10 ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงนั้นควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งเน้นย้ำถึงความท้าทาย โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
เราเห็นตัวเลขที่น่ากังวลในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์ ด้านแสนสิริยังคงแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) สามารถทวงคืนอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้า Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการรักษาฐานลูกค้าและขยายตลาดได้อย่างน่าสนใจ
อันดับ 3 ตกเป็นของ Supalai ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับ 4 ที่สามารถขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% ถัดมาคือ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท, Origin Property ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Quality House ที่มาอย่างสม่ำเสมอทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana ที่เริ่ม “ติดเครื่อง” หลังจากได้ปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง และปี 2566 ก็เป็นเวลาของการเก็บเกี่ยวผลตอบแทน โดย Central Pattana มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าจับตาและเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับธุรกิจนี้
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความยั่งยืนและความสามารถในการทำกำไร
เมื่อพิจารณาถึงบรรทัดสุดท้าย ไม่ว่าใครจะขายได้มากเท่าใด หากกำไรสุทธิมีน้อย หรือเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้ไม่มาก ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” โดยในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบ ภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มี กำไรลดลง เมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses ครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุด: การบริหารต้นทุนและการขายสินทรัพย์เสริม
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า โดยในปีนี้กวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses คว้าอันดับ 1 มาได้ คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็คงจะคว้าตำแหน่งผู้นำไปครอง
AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ Sansiri ในอันดับ 4 ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ถือเป็นตัวเลขที่น่าประทับใจอย่างยิ่ง Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ Quality House ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ที่ทำกำไรสุทธิได้ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขนี้เป็นประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในปี 2567
ผลการดำเนินงานที่ได้วิเคราะห์มานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบริษัทที่พึ่งพารายได้จากการขายโครงการใหม่เป็นหลัก และยังไม่สามารถสร้างรายได้จากแหล่งอื่นที่มั่นคงได้
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขต กรุงเทพฯ และ ปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดหลักที่เผชิญกับการแข่งขันสูง สภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงไม่แน่นอน และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ถูกกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น
สำหรับผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และนักลงทุนที่สนใจใน ตลาดอสังหาฯ ไทย การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการวางแผนกลยุทธ์ การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาด การมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการมองหาโอกาสในการสร้างรายได้จากแหล่งใหม่ๆ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว แต่การจะประสบความสำเร็จได้นั้น จำเป็นต้องอาศัยความเข้าใจที่ลึกซึ้ง การปรับตัวอย่างชาญฉลาด และการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างเป็นระบบ
หากคุณคือผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับความท้าทาย หรือนักลงทุนที่สนใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ในตลาดที่มีศักยภาพ ผมขอเชิญชวนให้เข้ามาปรึกษาเพื่อที่เราจะได้ร่วมกันวิเคราะห์โอกาสและวางแผนกลยุทธ์ที่ดีที่สุดสำหรับอนาคตของคุณในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
