บทสรุปผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้ท้าชิงตำแหน่งผู้นำที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา นับเป็นอีกปีที่ท้าทายและซับซ้อนอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ แม้ว่าความคาดหวังจะสูงลิ่วจากการส่งต่อโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาด อสังหาริมทรัพย์ กลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มดังกล่าวก็ยังคงสืบเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อสะท้อนภาพรวมและประเมินศักยภาพของผู้เล่นหลักในอุตสาหกรรม Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ตลอดปี 2566 การวิเคราะห์นี้มีเป้าหมายเพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และที่สำคัญที่สุด ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและสร้างผลงานโดดเด่นได้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งนี้สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบกับรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทบางแห่งเผชิญกับความท้าทายที่หนักหน่วงกว่าค่าเฉลี่ย ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น โดยเฉพาะ LPN และ CGD ที่ติดลบไปถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังพบว่ารายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ: คว้าแชมป์รายได้รวมท่ามกลางสภาวะตลาดซบเซา
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Univentures (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด บางรายมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขายอย่างเดียว โฉมหน้าของผู้นำและอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัทที่เก็บข้อมูล สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายในตลาด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่ประสบกับรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตาคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่ของรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ามีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand): กลับมาผงาดในตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ โดย AP (Thailand) กลับมาครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จที่อันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses ที่แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาดได้อย่างดี
บทสรุปกำไรสุทธิ: ตัวบ่งชี้สุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่จับต้องได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท สภาวะการณ์นี้ส่งผลให้มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses: ครองแชมป์กำไรสุทธิด้วยการบริหารจัดการที่เฉียบคม
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้จะลดลงมาก แต่ความสามารถในการทำกำไรยังคงโดดเด่น เหตุผลหลักมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำแทน
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริมีการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งนี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมได้เผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ยังคงมีความยากลำบากต่อเนื่องไปในปี 2567 อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการปรับกลยุทธ์ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาโครงการใหม่ การบริหารจัดการต้นทุน หรือการหาช่องทางการขายที่มีประสิทธิภาพสูงสุด ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและร่วมหาแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับธุรกิจของคุณ โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการสนทนาและวางแผนอนาคตที่มั่นคงให้กับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ของคุณ.
