วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้รอด ใครคือผู้นำ?
ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ที่ผ่านมานี้ ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างแท้จริง หลายฝ่ายคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว จะผลักดันให้ปี 2566 เป็นปีแห่งการเติบโต แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้คึกคักได้อย่างที่ควรจะเป็น และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงไม่สดใสมากนัก
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์ที่เกิดขึ้นอย่างถ่องแท้ ผมและทีมงาน Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ นี่คือภาพรวมที่ผมอยากจะแบ่งปัน
รายได้รวม: ภาพรวมทรงตัว แต่เบื้องหลังเต็มไปด้วยความแตกต่าง
เมื่อพิจารณารายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามียอดรวมกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่หากเจาะลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บางบริษัทประสบปัญหารายได้ติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราวๆ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ที่เป็นที่รู้จักกันดี ก็ยังคงมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาด! แชมป์รายได้รวมสูงสุด 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนแก่นธุรกิจที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณารายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่สะท้อนภาพรวมที่สมบูรณ์ เพราะในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงหลายแห่ง มีรายได้ที่มาจากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์จริง การวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนแก่นธุรกิจหลักอย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก
เมื่อเรามองเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขย่อมแตกต่างออกไปอย่างชัดเจน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ถดถอย พบได้ในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด โดยมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์! ยึดอันดับ 1 รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) โดดเด่น! ก้าวกระโดดรายได้จากการขาย 103%
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่ทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจและสมควรกล่าวถึง คือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ถือเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของการวัดผลธุรกิจ
สุดท้ายแล้ว แม้บริษัทใดจะทำยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากต้นทุนสูงและทำกำไรได้น้อย ก็ย่อมไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสายตาของนักลงทุนและผู้บริหาร การพิจารณากำไรสุทธิ คือบทสรุปสุดท้ายที่สะท้อนประสิทธิภาพของธุรกิจได้อย่างแท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ยังคงผงาด! กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญของการอยู่รอด
ข้อมูลทั้งหมดนี้ คือภาพรวมผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมนี้กำลังเผชิญในปี 2566
แม้ว่าภาพรวมจะดูไม่สดใสนัก แต่ผมเชื่อว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายเช่นกัน ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว เรียนรู้ และนำกลยุทธ์ที่เหมาะสมมาใช้ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน การทำความเข้าใจถึงทิศทางตลาดและผลประกอบการของบริษัทต่างๆ อย่างรอบด้าน จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
เราจะคอยติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด และพร้อมให้คำแนะนำที่เป็นประโยชน์สำหรับทุกท่านในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์นี้ หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนในภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา
