วิเคราะห์เจาะลึก! ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มาเกือบศตวรรษ ข้าพเจ้าได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดด้วยสายตาที่เฉียบคม ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับผู้เล่นทุกรายในอุตสาหกรรมนี้ แม้ว่าความคาดหวังอันเปี่ยมล้นจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งในปี 2565 จะจุดประกายความหวังให้ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ จะทะยานไปข้างหน้าอย่างมั่นคง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และสภาวะดังกล่าวก็ยังคงยืดเยื้อมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายอันคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสัญญาณเหล่านี้ก็ยังคงส่งต่อไปยังต้นปี 2567 ทำให้ปีนี้เป็นปีที่ต้องประเมินสถานการณ์อย่างรอบคอบอีกครั้ง
เพื่อทำความเข้าใจถึงกลไกและผลลัพธ์ที่แท้จริงในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับความผันผวนของสถานการณ์ได้อย่างไร และใครคือผู้นำที่แท้จริงในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การชะลอตัวที่ไม่อาจปฏิเสธ
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด เราจะพบว่าบริษัทจำนวนถึง 25 จาก 41 แห่ง มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่แผ่ขยายไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสนี้ได้
หลายบริษัทเผชิญกับการถดถอยของรายได้ในระดับที่น่ากังวล อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21% แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18%
สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai มีรายได้ลดลง -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงราว -4% แสดงให้เห็นว่าแม้แต่ผู้นำตลาดก็กำลังเผชิญกับความท้าทายที่ต้องปรับตัว
แสนสิริ ผงาด! ขึ้นแท่นแชมป์รายได้รวมสูงสุดปี 2566
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงในธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นั้น จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่เข้ามาช่วยเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย “โฉมหน้า” ของบริษัทที่มีรายได้สูงสุด 10 อันดับแรก ย่อมมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการดำเนินงานหลัก
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบจากการชะลอตัวนี้ปรากฏชัดในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในอันดับต้นๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% การที่บริษัทใหญ่ๆ หลายแห่งเผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ต้องเผชิญกับภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 สิ่งนี้ย้ำเตือนเราว่า การรักษาตำแหน่งผู้นำนั้นไม่ใช่เรื่องง่ายในสภาวะตลาดปัจจุบัน
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์! สุดยอดผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ อย่างจริงจัง ในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่การเป็นผู้พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ครบวงจร
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิมีน้อย หรือเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้ไม่มากนัก ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
น่ากังวลว่า มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งชี้ให้เห็นว่า แรงกดดันด้านต้นทุน การแข่งขันที่สูง และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ กำลังกัดกินความสามารถในการทำกำไรของผู้ประกอบการ โครงการที่อยู่อาศัย
Land and Houses ผงาด! ผู้นำกำไรสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (เหตุผลหลักมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับโอกาสและความท้าทายในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลทั้งหมดที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของผลการดำเนินงานในภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ตลอดปี 2566 แม้จะเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน เรายังคงเห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและศักยภาพของบริษัทหลายแห่งที่สามารถสร้างผลงานได้อย่างน่าประทับใจ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวด การบริหารจัดการต้นทุนที่ผันผวน การแข่งขันที่รุนแรง การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และสภาวะเศรษฐกิจมหภาค ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้บริหาร ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ การมองหา แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2025 การสร้างความแตกต่าง การนำเสนอ โซลูชั่นบ้านอัจฉริยะ หรือการเจาะตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายเฉพาะ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านอุปสรรค
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต หรือต้องการกลยุทธ์การตลาดสำหรับ คอนโดมิเนียม หรือ บ้านเดี่ยว ที่จะช่วยให้ธุรกิจของท่านเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในยุคที่ตลาดผันผวนนี้ อย่ารอช้า! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อร่วมกันวางแผนสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืนในโลกของ อสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างไม่หยุดนิ่ง
