ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเป็นทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นสุดลงสุดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่ผ่านมานี้ ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง แม้หลายคนจะคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยจากการเลือกตั้งใหญ่เป็นตัวเร่ง และความซบเซานี้ยังคงลากยาวต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ควรจะเป็นโอกาสทองในการกระตุ้นยอดขาย ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ตลาดก็ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนที่ต่อเนื่องมาจากปีที่แล้ว
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 อย่างถ่องแท้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงาน ประเมินความสามารถในการรับมือกับสภาวะตลาด และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ทรงตัวแต่สวนทางด้วยจำนวนบริษัทที่รายได้ลดลง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขรวมนี้อาจดูเหมือนไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าน่าตกใจกว่านั้นมาก เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือเกือบ 61% ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หลายบริษัทเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับที่น่ากังวล เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่รายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ 23%, Major Development ที่ 22% และ Siamese Asset ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses เอง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ 10%, Pruksa Holding ที่ 9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด: สัญญาณอันตรายสำหรับผู้นำตลาด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ แสนสิริ ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 2 คือ AP (Thailand) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ในอันดับถัดมา ได้แก่ SC Asset Corporation (อันดับ 6, 24,487 ล้านบาท), U City (อันดับ 7, 17,672 ล้านบาท), Frasers Property (Thailand) (อันดับ 8, 16,169 ล้านบาท), Origin Property (อันดับ 9, 15,157 ล้านบาท) และ Singha Estate (อันดับ 10, 15,066 ล้านบาท)
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม ในฐานะนักวิเคราะห์ที่มองหา มูลค่าที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่ารายได้จากการขายเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญและสะท้อนผลการดำเนินงานหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ได้ดีกว่ารายได้รวม เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม ในขณะที่รายได้จากการขายบ่งบอกถึงความสามารถในการพัฒนาและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าโดยตรง
เมื่อวัดจากรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปพอสมควร โดยทั้ง 41 บริษัทสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ความท้าทายด้านยอดขาย: สัญญาณเตือนภัยสำหรับตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ และปริมณฑล
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ตกลงอย่างหนัก ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ได้มีเพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งในตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จะลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลสำเร็จจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทที่มาจากกลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ตลาดได้อย่างตรงจุด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แน่นอนว่า แม้บริษัทจะมียอดขายสูงเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ไม่สามารถถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท หรือมากกว่าครึ่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: การบริหารต้นทุนและรายการพิเศษ
Land and Houses กลับมาผงาดในฐานะบริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงมาก เหตุผลหลักมาจากกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท และ AP (Thailand) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท คงจะเข้าป้ายเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
Sansiri อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property รั้งอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% เมื่อเทียบกับปีก่อน
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การแข่งขันที่สูงขึ้น และการปรับตัวเพื่อความอยู่รอดของแต่ละบริษัท
ผมคาดการณ์ว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนและต้องอาศัยการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพอย่างยิ่งยวด การปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป นโยบายภาครัฐที่ส่งผลกระทบต่อตลาด เช่น มาตรการ LTV และอัตราดอกเบี้ยที่อาจมีการปรับขึ้น การบริหารต้นทุนการก่อสร้าง และการสร้างสรรค์นวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดความสำเร็จของบริษัทต่างๆ
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการตัดสินใจ การเลือกบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน และสามารถสร้างผลกำไรได้อย่างยั่งยืน จะเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว
หากท่านเป็นผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่ต้องการเข้าใจภาพรวมตลาดนี้อย่างลึกซึ้ง และมองหาแนวทางการปรับกลยุทธ์เพื่อคว้าโอกาสในช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ ติดต่อเราเพื่อขอรับคำปรึกษาเชิงลึก และร่วมวางแผนอนาคตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้แข็งแกร่งและเติบโตอย่างยั่งยืน
