อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทสรุปแห่งความท้าทายและสัญญาณการฟื้นตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนี้ นับเป็นปีที่มีความซับซ้อนและเต็มไปด้วยบททดสอบอย่างแท้จริง สำหรับภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เคยคาดหวังจะสานต่อโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยหลายอย่างประกอบกัน ตั้งแต่ความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงแนวโน้มเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงเปราะบาง แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นแห่งการจับจ่ายในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงช่วงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญ
เพื่อประเมินประสิทธิภาพและกลยุทธ์การรับมือกับสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง การศึกษาครั้งนี้มุ่งเน้นไปที่การทำความเข้าใจว่าบริษัทใดสามารถยืนหยัดและเอาชนะความผันผวนได้ ขณะที่รายอื่น ๆ ประสบกับภาวะถดถอย เราจะมาเจาะลึกถึงผลประกอบการที่แท้จริง โดยพิจารณาทั้งรายได้รวม รายได้จากการขาย และที่สำคัญที่สุดคือ ผลกำไรสุทธิ
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่กระจายตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนักเมื่อมองภาพรวม แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความยากลำบากที่กระจายตัวอยู่ในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่มีตัวเลขติดลบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) รายได้รวมหดหายไปถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงผลกระทบที่รุนแรงต่อบริษัทที่อาจมีโครงสร้างต้นทุนสูง หรือพึ่งพากลุ่มลูกค้าบางประเภทที่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ
แม้แต่ Land and Houses (LH) บริษัทชั้นนำที่มักมีผลประกอบการแข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้รวมสูงสุด ปี 2566: แสนสิริ ผงาดขึ้นนำ
เมื่อพิจารณารายได้รวม 10 อันดับแรก พบว่า Siri (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) อันดับ 2 ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Supalai (SPALI) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ติดอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, Univenture (UV) ในอันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) อันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท, และ Singha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์และผู้ที่เข้าใจธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง รายได้จากการขาย ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น การปล่อยเช่า หรือการขายสินทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นถึงศักยภาพหลักในการขับเคลื่อนธุรกิจของบริษัท
ในปี 2566 รายได้จากการขาย ของทั้ง 41 บริษัท รวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรวม 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการหดตัวของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในตลาด ก็ยังเห็นรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ที่น่าเป็นห่วงยิ่งกว่าคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่ประสบปัญหา รายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าแม้แต่บริษัทใหญ่ก็ไม่สามารถหลีกหนีสภาวะตลาดที่ซบเซาได้
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับแรกในส่วนของ รายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนอันดับ 1 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Siri (SIRI) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท Siri ยังเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ที่ 7% Supalai (SPALI) รักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างเงียบ ๆ แต่ก็ติดอันดับ 9 ได้ทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่ดีของบริษัทที่มีกลยุทธ์การลงทุนระยะยาวและสามารถบริหารจัดการการเติบโตได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ผลกำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาทุกปัจจัย การที่บริษัทจะถูกเรียกว่า “ผู้ชนะที่แท้จริง” ไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่ต้องพิจารณาถึง ความสามารถในการทำกำไร หรือ ผลกำไรสุทธิ ซึ่งเป็นตัวสะท้อนสุขภาพทางการเงินและประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุนของบริษัท
ในปี 2566 กำไรสุทธิ รวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมานานหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถพลิกฟื้นกลับมาได้ และมีกว่า 20 บริษัท ที่กำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ทำกำไรสูงสุด ปี 2566: Land and Houses ครองแชมป์ด้วยกลยุทธ์พิเศษ
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งอันดับ 1 ในการทำ กำไรสุทธิ สูงสุด ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากปราศจากรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียด Siri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) ติดอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
สัญญาณสำหรับปี 2567 และทิศทางในอนาคต
ข้อมูลจากการวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายในปี 2566 ปี 2567 นี้คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน อย่างไรก็ตาม เราเริ่มเห็นสัญญาณของการปรับตัวและการฟื้นตัวในบางบริษัท โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทที่มีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ การบริหารต้นทุนที่รัดกุม และการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการนี้มายาวนาน ผมมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว ปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญยังคงอยู่ ไม่ว่าจะเป็นการเติบโตของประชากร การขยายตัวของเมือง และความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ สิ่งสำคัญสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภคคือการวิเคราะห์ข้อมูลอย่างรอบด้าน เลือกบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีธรรมาภิบาล และมีวิสัยทัศน์ในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์อนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้าน การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ หรือวางแผนกลยุทธ์สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือเมืองอื่นๆ ในประเทศไทย อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อให้เราได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกและแนวทางที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ
