วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบทพิสูจน์สำคัญของความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย เมื่อความคาดหวังเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากโมเมนตัมในปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายประเมิน ตลาดเกิดอาการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยครั้งใหญ่ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และสัญญาณเหล่านี้ก็ยังคงต่อเนื่องมายังปี 2567
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินสมรรถนะการดำเนินงานของแต่ละบริษัทท่ามกลางความท้าทายในปี 2566 และค้นหา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำผลงานดีที่สุด อย่างแท้จริง
รายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงภาวะการแข่งขันที่สูงขึ้นและความต้องการซื้อที่อ่อนแอลงในตลาด
เราเห็นบริษัทที่ประสบปัญหาหนักอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงในอัตราที่น่าเป็นห่วงถึงกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่เพียงพอ เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามาเสริม ดังนั้น การวิเคราะห์ รายได้จากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายผลิตภัณฑ์หลักของบริษัทได้ดีที่สุด
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ตัวเลขการลดลงที่น่าตกใจปรากฏในบริษัทอย่าง Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%) และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงเท่านี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพอย่างชัดเจนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนถึงกลยุทธ์ที่กำลังออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว หัวใจสำคัญของการทำธุรกิจคือ กำไรสุทธิ เพราะแม้จะสร้างรายได้มหาศาลเพียงใด แต่หากมีกำไรน้อย หรือขาดทุน ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อน
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 เผยให้เห็นภาพที่น่าสนใจ:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้นรายได้จากการขายลดลง แต่มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ตัวเลขเหล่านี้คือภาพสะท้อนของ ผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งชี้ให้เห็นถึงปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ตลาดที่ยังคงชะลอตัว ความเข้มข้นของการแข่งขัน และความจำเป็นในการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อรักษาผลกำไร
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน ทั้งจากปัจจัยมหภาคทางเศรษฐกิจ นโยบายภาครัฐ รวมถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ผู้เล่นในตลาดจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง และมุ่งเน้นการสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน เพื่อให้สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการแนวทางในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น อย่ารอช้าที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันประเมินศักยภาพและวางแผนก้าวต่อไปที่มั่นคงและยั่งยืนสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเมืองหลักอื่นๆ ทั่วประเทศ
