ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: การประเมินผลการดำเนินงานเชิงลึก และการคาดการณ์อนาคต
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ได้ทิ้งร่องรอยความท้าทายไว้ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างชัดเจน แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวต่อเนื่องจากโมเมนตัมอันดีงามของปี 2565 ที่หลายธุรกิจเริ่มส่งสัญญาณบวก แต่ทว่า ตลาดกลับหวนคืนสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความอืดอาดนี้ได้ลากยาวต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ ปรากฏการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดโดยรวมยังคงซบเซาอย่างน่ากังวล
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์และวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้เราเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรมนี้ได้ดียิ่งขึ้น Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนนี้ และค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีแห่งความท้าทาย
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่มีนัยสำคัญ
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก และมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมติดลบถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำของตลาด ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
Sansiri ก้าวขึ้นสู่ผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ด้วยการเติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ตามมาด้วย AP (Thailand) (AP) ในอันดับ 2 ที่ 38,399 ล้านบาท ซึ่งเฉือนกันไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City Public Company Limited (U) ในอันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของศักยภาพการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในความเป็นจริงแล้ว รายได้รวมของบริษัทอาจมาจากแหล่งอื่นที่มิใช่การขายโครงการโดยตรง การวัดผลจากรายได้จากการขายจะทำให้เราเห็นภาพความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักในการสร้างรายได้
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าสนใจคือ ไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ประสบปัญหา แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตในแดนบวกได้ถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Quality Houses Public Company Limited (QH) ซึ่งมักจะปรากฏอยู่ในอันดับต้นๆ ทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect Public Company Limited (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ดัชนีวัดความแข็งแกร่งทางการเงินที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” การประเมินกำไรสุทธิจึงเป็นดัชนีวัดความแข็งแกร่งทางการเงินที่สำคัญที่สุด ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งคว้ากำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ซึ่งแม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ก็สามารถกวาดกำไรสุทธิไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรของ LH คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses Public Company Limited (QH) ที่อยู่ในอันดับ 7 ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไรสุทธิ 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไรสุทธิ 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: บทพิสูจน์ความแกร่งในปี 2567
ข้อมูลข้างต้นคือผลการดำเนินงานเชิงลึกของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่ง Property Mentor ได้รวบรวมมา วิเคราะห์ และนำเสนอ การประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่หลากหลายในแต่ละมิติของธุรกิจ ทั้งรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการปรับตัว กลยุทธ์การดำเนินงาน และการบริหารจัดการต้นทุน จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดว่าบริษัทใดจะสามารถฝ่าฟันวิกฤตนี้ไปได้ และใครจะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำที่แข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนของตลาด
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ ในปีที่ผ่านมา ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญยิ่งในการวางแผนและตัดสินใจในอนาคต เพื่อให้ท่านไม่พลาดทุกการเคลื่อนไหวและพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงอย่างมีประสิทธิภาพ เราขอเชิญชวนท่านร่วมติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและการอัปเดตข้อมูลล่าสุดของเราอย่างต่อเนื่อง เพื่อเป็นเข็มทิศนำทางในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อนนี้
