บทสรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ถาโถมและการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบ 10 ปี ผมได้เห็นความผันผวนของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่สร้างความประหลาดใจและท้าทายอย่างยิ่ง การคาดหวังถึงการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ซึ่งมีแรงส่งมาจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ปรากฏขึ้นอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง สภาพการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 สะท้อนถึงความซับซ้อนและปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอย่างมีนัยสำคัญ
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินความสามารถในการปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดในปี 2566 ซึ่งการวิเคราะห์นี้มิได้มีเพียงเพื่อบ่งชี้ถึง “ผู้ชนะ” แต่เป็นการทำความเข้าใจถึงกลไกตลาดและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันของผู้ประกอบการแต่ละราย
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่เกิดขึ้นจริง
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่แพร่หลายในตลาด
เราเห็นบริษัทบางแห่งที่มีรายได้รวมติดลบอย่างมีนัยสำคัญ เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MDX) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% การลดลงในระดับนี้สะท้อนถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุน การขาย และการพัฒนาโครงการภายใต้สภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลง
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4% การที่บริษัทขนาดใหญ่เหล่านี้ประสบปัญหา แสดงให้เห็นว่าไม่มีใครสามารถหลีกหนีผลกระทบจากสภาวะตลาดที่อ่อนแอได้โดยสมบูรณ์
การแข่งขันใน Top 10 รายได้รวม: แสนสิริผงาด แซงหน้า AP (Thailand)
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งสามารถแซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว ในขณะที่ Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) มาเป็นอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) ที่อันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงการแข่งขันที่เข้มข้นและการกระจายตัวของรายได้ในตลาด
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามาช่วยเสริม
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่แท้จริงในการสร้างยอดขาย
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ประเด็นนี้ยิ่งตอกย้ำว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายที่ลดลงในปี 2566
การแข่งขันใน Top 10 รายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) กลับมาเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่ยังคงมียอดขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่ 3 ไว้ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของยอดขายอย่างน่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะมียอดขายลดลง แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งในกลุ่ม Top 10 ได้ Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่ยังคงรักษามาตรฐาน โดยอยู่ในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตในอัตราที่สูงเช่นนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจและกลยุทธ์การตลาดที่ประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: ตัวบ่งชี้ผลตอบแทนที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด สิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับทุกธุรกิจ คือ “กำไร” การมีรายได้มากเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วสามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI) ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 4 โดยมีการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้าก็ตาม
SC Asset (SC) มาในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวที่จำเป็น
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 แนวโน้มปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่าการปรับตัว, การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว, และการบริหารความเสี่ยงทางการเงิน จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตต่อไป
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการวางแผนกลยุทธ์ของคุณ เราขอเชิญชวนให้คุณศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม ทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด และประเมินศักยภาพของบริษัทต่างๆ เพื่อตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาดและเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายและโอกาสที่กำลังจะมาถึงในอนาคต.
