ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เชิงลึกผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน สู่ความท้าทายแห่งอนาคต
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีแห่งการทบทวนและประเมินผลอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าความคาดหวังจะสูงลิ่วจากการส่งมอบโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ความเป็นจริงกลับเผยให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวที่กลับเข้ามาปกคลุมอย่างรวดเร็ว ปัจจัยเร่งจากช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ประกอบกับการดำเนินไปจนถึงปลายปี ส่งผลให้แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่ควรจะเป็นไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และความกังวลใจนี้ยังคงส่งต่อมายังปี 2567 อีกด้วย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ติดตามความเคลื่อนไหวและผลประกอบการของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะการวิเคราะห์ข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ซึ่งเผยให้เห็นภาพรวมการดำเนินงานในปี 2566 และตอบคำถามสำคัญว่า บริษัทใดสามารถยืนหยัดฝ่าฟันคลื่นลมแห่งความท้าทายนี้ได้ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณแห่งการถดถอยที่ต้องจับตา
ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ เผยให้เห็นว่า ในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท จะพบว่ามีการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่ากังวลกว่านั้น เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักหนาสาหัสจนรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่พ้นภาวะรายได้รวมติดลบถึง 18% และสิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในบรรดา 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% รวมถึง Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
การแข่งขันที่เข้มข้น: แสนสิริ ผงาดขึ้นสู่ตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวม
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาทอย่างเฉียดฉิว ขณะที่ Supalai (SPALI) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ในอันดับที่ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์บางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยพยุงตัวเลข อย่างไรก็ตาม หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้ติดอันดับ Top 10 อาจมีการเปลี่ยนแปลงไป
ตลอดทั้ง 41 บริษัทที่เก็บข้อมูล สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าตกใจอย่างยิ่งคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างหนักถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำมาครองได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และถือเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลประกอบการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวเองให้อยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) รั้งอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการสู่ความยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะขายได้มากเท่าใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย การจะถือว่าเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ก็คงเป็นเรื่องที่ต้องทบทวน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดคว้าแชมป์กำไรสูงสุด แม้รายได้รวมลดลง
เมื่อพิจารณาถึง Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่าได้อย่างเหนียวแน่น แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่บริษัทสามารถกวาดกำไรสุทธิในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ทำผลงานได้โดดเด่นเช่นนี้ มาจากการบันทึกกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว AP (Thailand) (AP) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri (SIRI) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่แสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดด ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42% คว้าอันดับ 4 ไปครอง Origin Property (ORI) มาเป็นอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
SC Asset Corporation (SC) รั้งอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) รั้งอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและก้าวต่อไปในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งการปรับตัวและรับมือกับความไม่แน่นอนของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นดัชนีที่สะท้อนกำลังซื้อและความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
สำหรับปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง คาดการณ์ว่ายังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความยากลำบากและต้องอาศัยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง รวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ การให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด การสร้างสรรค์นวัตกรรม และการบริหารความเสี่ยง จะเป็นกุญแจสำคัญในการพาองค์กรให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนผ่านนี้ไปได้
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่อยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคส่วนนี้ การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการตัดสินใจและวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคตอันใกล้นี้ เราขอเชิญชวนท่านร่วมติดตามการวิเคราะห์เชิงลึกในมิติอื่นๆ รวมถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่จะมีการอัปเดตอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ท่านไม่พลาดทุกโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง.
