วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ผู้นำตลาดปี 2567 ใครจะคว้าชัย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความท้าทายมากมายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญ การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นสิ่งสำคัญยิ่งในการประเมินศักยภาพและทิศทางของอุตสาหกรรม ในปี 2566 ที่ผ่านมา ภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมที่ดีจากการฟื้นตัวในปี 2565 แต่ตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ จนต่อเนื่องมาถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์อันผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่แสดงศักยภาพโดดเด่นจนอาจกล่าวได้ว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสภาวะตลาดเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่กระจายตัวสูง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท คิดเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในภาพรวมของตลาด
แชมป์รายได้ลด -28% และดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดหุ้นอสังหาริมทรัพย์
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้รวมในระดับสูงอย่างมีนัยสำคัญ (มากกว่า 20%) ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) และ Country Group Development Plc. (CGD) โดยมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land Plc. (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property Plc. (LPH) -23%, Major Development Plc. (MJD) -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ไม่พ้นจากสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses Plc. ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai Plc. (SPALI) -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) -9% และ Origin Property Plc. (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: แสนสิริ ขึ้นนำ, AP (Thailand) ไล่จี้
ในภาพรวมรายได้รวม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของศักยภาพธุรกิจ
เมื่อเราเจาะลึกเข้าไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการโดยตรง จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไปอย่างชัดเจน กลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจได้รับแรงหนุนจากรายได้ประเภทอื่น อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะทำให้เห็นถึงพื้นฐานที่แข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญความท้าทายด้านรายได้จากการขาย
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land Plc. (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าจับตาคือ Land and Houses Plc. (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นที่ 1 ด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7% – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) ดาวเด่นด้านการเติบโตของรายได้จากการขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่งคือ Central Pattana Plc. (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เต็มตัว
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้การทำรายได้จะดี แต่หากกำไรสุทธิไม่เป็นไปตามเป้า หรือไม่สามารถนำเงินกลับเข้ากระเป๋าได้มากพอ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะ” ในความหมายที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
ภาพรวมกำไร: ความท้าทายที่ซ่อนอยู่
สถานการณ์ยิ่งซับซ้อนขึ้นเมื่อพิจารณาว่า มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) แชมป์กำไรสูงสุด แต่มีเบื้องหลังที่ต้องพิจารณา
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยหนุนสำคัญ)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 3 อย่างหวุดหวิด)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (เป็นประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและมุมมองสู่ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยังคงมีความท้าทายสูงในปี 2566 ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญแรงกดดันจากปัจจัยหลายประการ ทั้งสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, การเมืองที่ยังมีความไม่แน่นอน, ต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญความยากลำบากไม่น้อย แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นโอกาสสำหรับบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน, มีผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, มีกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม และสามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
การประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัทจากข้อมูลผลประกอบการข้างต้น เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการวิเคราะห์ ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่ต้องพิจารณา เช่น แผนธุรกิจในอนาคต, การพัฒนาโครงการใหม่ๆ, ความสามารถในการปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด และการบริหารความเสี่ยง
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของท่าน การทำความเข้าใจในภาพรวมตลาดและวิเคราะห์จุดแข็งจุดอ่อนของแต่ละบริษัท จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
สำหรับท่านที่สนใจเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้เติบโตอย่างยั่งยืนในสภาวะตลาดปัจจุบัน ขอเชิญติดต่อเราเพื่อรับฟังแนวทางและโซลูชันที่เหมาะสมกับธุรกิจของท่านโดยเฉพาะ
