ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สถิติ, การวิเคราะห์เชิงลึก, และกลยุทธ์สู่ปี 2567
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมอันดีงามของปี 2565 ทว่า ภาพรวมกลับชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศของตลาดในปี 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิด การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง ตลอดปี 2566 จึงเป็นเครื่องมือสำคัญในการทำความเข้าใจว่า ใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันวิกฤตการณ์นี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง และใครที่ยังคงเผชิญกับแรงกดดัน บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงรายได้รวม, รายได้จากการขาย, และกำไรสุทธิ เพื่อเผยให้เห็นภาพรวมที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมา
รายได้รวม: การปรับฐานเชิงโครงสร้างของภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่เข้าข่ายการวิเคราะห์ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท ความแตกต่างนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวในระดับที่ลึกกว่าที่ตัวเลขภาพรวมสื่อสารออกมา
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้รวมติดลบถึงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็เผชิญสถานการณ์ใกล้เคียงกัน รวมถึง Country Group Development (CGD) ก็ได้รับผลกระทบไม่แพ้กัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) รายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความยากลำบากในการรักษาฐานรายได้ในภาวะตลาดที่อ่อนตัว
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) แม้จะติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว 4% การชะลอตัวในกลุ่มบริษัทชั้นนำเหล่านี้ ยิ่งตอกย้ำความท้าทายที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑลกำลังเผชิญ
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม แต่ AP (Thailand) โชว์ฟอร์มแข็งแกร่งในรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, Univentures (UV) อันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property อันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การมองที่รายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่สะท้อนภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ เพราะหลายบริษัทมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม หากเราเจาะลึกไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดหลักของการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ภาพรวมและอันดับอาจมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการแข่งขันจริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ความน่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
Raimon Land (RML) ประสบปัญหาหนักที่สุด โดยรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) แม้จะเป็นผู้นำตลาด แต่รายได้จากการขายกลับลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายติดลบ สะท้อนถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านยอดขาย, แสนสิริ โชว์การเติบโตที่น่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 อีกครั้ง ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ในอันดับ 2 ซึ่งน่าสนใจว่า แสนสิริ เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถไต่อันดับเข้ามาใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่ทำผลงานได้ดี โดยมียอดขายเติบโตถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ายอดขายจะลดลงพอสมควร แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาแบบเงียบๆ แต่ก็มักจะติดอันดับเสมอ ในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ได้ปูพรมไว้ โดยในปี 2566 CPN สามารถทำยอดขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพของบริษัทในธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นี้
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่แค่ยอดขายที่สูง แต่คือความสามารถในการทำกำไรและเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท เป็นที่น่ากังวลว่า มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไร, ศุภาลัย และ AP (Thailand) ไล่จี้ติด
แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 โดยทำกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท เหตุผลสำคัญคือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน เป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งทำกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
แสนสิริ (SIRI) ยังคงโชว์ฟอร์มการเติบโตที่น่าประทับใจ โดยมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% ในปีนี้ Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) เจ้าสัวน้ำเมา อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ข้อมูลการดำเนินงานของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย 41 แห่งในปี 2566 นี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงอยู่ และแนวโน้มที่คาดว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ การทำความเข้าใจจุดแข็งและจุดอ่อนของแต่ละบริษัท จะเป็นกุญแจสำคัญในการวางกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดและการเติบโต
สำหรับผู้ประกอบการในวงการ ขายบ้าน และ คอนโดมิเนียม การบริหารจัดการต้นทุนให้มีประสิทธิภาพ การรักษาฐานลูกค้าเดิม ควบคู่ไปกับการสร้างฐานลูกค้าใหม่ด้วยกลยุทธ์ทางการตลาดที่สร้างสรรค์ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น บ้านที่ใส่ใจสุขภาพ, พื้นที่ทำงานร่วม (Co-working Space) ในโครงการที่พักอาศัย, หรือแม้แต่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) ที่มีผลตอบแทนสม่ำเสมอ จะเป็นปัจจัยที่ช่วยให้ธุรกิจก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
นอกจากนี้ การสร้างความร่วมมือกับพันธมิตรทางธุรกิจ, การใช้เทคโนโลยีดิจิทัลในการเข้าถึงลูกค้า และการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์เศรษฐกิจมหภาค จะเป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่งสำหรับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทุกแห่ง
หากคุณเป็นนักลงทุนใน หุ้นอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาด โดยพิจารณาจากพื้นฐานที่แข็งแกร่ง, ความสามารถในการทำกำไร, และศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา บ้านใหม่ หรือ คอนโดใหม่ ในปี 2567 นี้ แม้ตลาดจะมีความผันผวน แต่ก็เป็นโอกาสที่ดีที่จะได้พิจารณาโครงการที่มีคุณภาพ ในราคาที่สมเหตุสมผล การเลือกบริษัทที่มีประวัติผลการดำเนินงานที่ดี มีความน่าเชื่อถือ จะช่วยให้การตัดสินใจซื้อเป็นไปอย่างมั่นใจ
ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน การปรับตัวอย่างรวดเร็ว การมองหาโอกาสใหม่ๆ และการสร้างคุณค่าที่ยั่งยืน จะเป็นสิ่งสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตอันใกล้นี้
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์ในการบริหารจัดการ อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในตลาดนี้ ไม่ว่าจะเป็นในกรุงเทพฯ หรือหัวเมืองใหญ่ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ของเราได้แล้ววันนี้ เพื่อร่วมกันวางแผนและสร้างสรรค์อนาคตที่มั่นคงให้กับธุรกิจและพอร์ตการลงทุนของคุณ
