บทสรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การปรับตัวภายใต้แรงกดดัน และการค้นหาผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะนักวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่า 10 ปี ผมได้เฝ้าติดตามการเปลี่ยนแปลงของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จึงเป็นหนึ่งในเครื่องมือสำคัญที่ช่วยสะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมได้อย่างแม่นยำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง
ปี 2566: แรงลมใต้ปีกที่แผ่วเบา สู่การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์
จากความคาดหวังอันสูงลิบลิ่วที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังจะทะยานสู่ยุคเฟื่องฟู แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ปี 2566 กลับกลายเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลให้ผู้บริโภคและนักลงทุนชะลอการตัดสินใจซื้อขายออกไป แม้กระทั่งช่วงปลายปีอันเป็นไฮซีซั่นของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมานัก
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการในวงการ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทั่วไป Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามการแข่งขันที่ดุเดือดนี้
รายได้รวมปี 2566: ภาพรวมที่ลดลง แต่ยังคงมีความแตกต่างระหว่างบริษัท
โดยภาพรวมแล้ว ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าภาพรวมจะดูทรงตัว แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
เราเห็นถึงผลประกอบการที่ลดลงอย่างน่าใจหายในหลายบริษัท เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้รวมติดลบไปราวๆ 28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) ก็ประสบปัญหาการลดลงของรายได้เช่นกัน
แม้แต่บริษัทใหญ่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ในขณะที่ Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ก็มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อมองถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri ครองแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
AP (Thailand) ตามมาติดๆ ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
Supalai อยู่ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
Land and Houses มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding ทำรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท
Univentures มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) มีรายได้รวม 16,169 ล้านบาท
Origin Property มีรายได้รวม 15,157 ล้านบาท
Singha Estate มีรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายๆ ด้าน ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้นยิ่งขึ้น
เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขาย Top 10 บริษัท มีดังนี้:
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
Sansiri กลับมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai รักษาอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding ทำรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) มีรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property แม้รายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท
Quality House มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
Property Perfect มีรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana ก็เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตา ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่การมีกำไรสุทธิที่แข็งแกร่งต่างหาก คือหัวใจสำคัญของความสำเร็จที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และมีมากกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปี และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิ: ผู้ชนะที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาในแง่ของกำไรสุทธิ Top 10 บริษัท มีดังนี้:
Land and Houses ยังคงเป็นแชมป์ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้มีกำไรสูง
Supalai ตามมาติดๆ ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) มีกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท
Sansiri ก้าวกระโดดด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42%
Origin Property มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding มีกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) มีกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มอนาคต: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสในการปรับตัว
บทสรุปผลประกอบการของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญอยู่ในปี 2567 นี้ อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางความยากลำบาก ย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และมีความเข้าใจในความต้องการของผู้บริโภคอย่างแท้จริง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น การติดตามผลประกอบการของบริษัทเหล่านี้ และการวิเคราะห์ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอย่างต่อเนื่อง จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจอย่างมีประสิทธิภาพ
หากท่านกำลังมองหาคำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำแนะนำและสนับสนุนท่านในทุกก้าวของการเดินทางบนเส้นทางอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทายนี้
