ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอด 10 ปี สู่การประเมินศักยภาพผู้พัฒนา
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการทดสอบที่แท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ภายหลังจากความหวังที่ตั้งไว้ว่าโมเมนตัมอันดีงามจากปี 2565 จะต่อเนื่องไปสู่การเติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของการจับจ่าย ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นแนวโน้มและกลไกของตลาดมาโดยตลอด การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงเป็นเครื่องมือสำคัญในการประเมินความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของแต่ละองค์กร Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อเจาะลึกผลประกอบการในปี 2566 และเฟ้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตท่ามกลางความท้าทายนี้ได้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อมองภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ทำการศึกษา พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยคิดเป็นประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่ประสบกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูงกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็เผชิญผลกระทบเช่นเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่มีตัวเลขติดลบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้รวมหดตัวไป -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายต้องเผชิญในการบริหารจัดการโครงการและยอดขาย
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่และมีชื่อเสียงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่าสังเกต และที่น่าสนใจยิ่งกว่านั้นคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่แม้จะได้รับผลกระทบไม่มากนัก แต่ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบเล็กน้อยที่ต่ำกว่า -1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่มีรายได้ลดลง -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4% ผลประกอบการเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทที่ใหญ่ที่สุดก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันจากสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขาย (Sales Revenue) ซึ่งเป็นตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำตลาดและปิดการขายโครงการโดยตรง จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไปอย่างมีนัยสำคัญ บ่อยครั้งที่บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญที่สะท้อนศักยภาพแท้จริงของการพัฒนาและจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ความน่ากังวลอยู่ที่สัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสูงถึง 30 จาก 41 บริษัท สะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากในการสร้างยอดขายในภาพรวม
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) แม้จะเป็นบริษัทขนาดใหญ่ แต่ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% และแม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% เป็นที่น่าสังเกตว่า ไม่เพียงแต่ผู้เล่นรายใหญ่ที่ได้รับผลกระทบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อเจาะลึกถึง 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 จะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
AP (Thailand) (AP): กลับมาครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการและกลยุทธ์การตลาดที่ยังคงแข็งแกร่ง
Sansiri (SIRI): ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจที่ 7%
Supalai (SPALI): ยังคงรักษามาตรฐานด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 3 อย่างเหนียวแน่น
SC Asset Corporation (SC): ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกที่ 13%
Pruksa Holding (PPH): อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): มีรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): แม้จะมีรายได้ลดลง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH): มีรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ถือเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยรายได้จากการขายที่พุ่งสูงขึ้นถึง 103% ในปี 2566 คิดเป็น 5,835 ล้านบาท ซึ่งแสดงถึงผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่เริ่มออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทน
แม้รายได้จะเป็นตัวบ่งชี้ถึงขนาดของธุรกิจ แต่กำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และการสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะที่ท้าทายในการบริหารจัดการธุรกิจให้อยู่รอดและมีกำไร
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ทำกำไรตัวจริง?
เมื่อพิจารณาถึงกำไรสุทธิ จะเห็นการจัดอันดับที่แตกต่างออกไป:
Land and Houses (LH): ยังคงครองแชมป์กำไรสูงสุดในปี 2566 ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยหลักมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่ไม่ใช่รายได้หลักจากการดำเนินงานปกติ
Supalai (SPALI): หากไม่มีรายการพิเศษ Land and Houses, Supalai จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): เกาะติดมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI): มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อน แต่ก็ยังคงอยู่ในอันดับต้นๆ
SC Asset Corporation (SC): มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): อยู่ในอันดับ 7 ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): มีกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): มีกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ แต่โอกาสสำหรับผู้แข็งแกร่ง
ข้อมูลที่ได้วิเคราะห์มาสะท้อนให้เห็นภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ว่าเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง แม้จะมีความพยายามในการปรับตัวและกลยุทธ์ที่หลากหลายจากผู้พัฒนา แต่แรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและภายในยังคงมีอยู่
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน อย่างไรก็ตาม สภาวะตลาดเช่นนี้มักจะเป็นบททดสอบชั้นดีสำหรับผู้ประกอบการที่มีศักยภาพจริง บริษัทที่มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ มีการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ และสามารถปรับตัวเข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและเติบโตได้
ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมขอเชิญชวนนักลงทุน ผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และผู้ประกอบการทุกท่าน ร่วมกันติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์แนวโน้มอย่างใกล้ชิด เพื่อเตรียมความพร้อมและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมในการก้าวผ่านความท้าทายและสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนต่อไป
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการประเมินศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำยิ่งขึ้น อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรที่เชื่อถือได้ในการนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยโอกาสนี้.
