ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกถึงรายได้, การขาย, และผลกำไรของ 41 บริษัทมหาชน
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าจะมีแรงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกในช่วงปลายปี 2565 แต่ภาพรวมกลับไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง ตลาดเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และภาวะดังกล่าวได้ลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่ประเมินไว้ ส่งผลให้ตลาดเข้าสู่ปี 2567 ด้วยความท้าทายที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้า บทวิเคราะห์นี้จะพาเจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อทำความเข้าใจว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงภาพรวมอาจไม่สะท้อนความจริงทั้งหมด เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายวงกว้างในอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% หรือมากกว่า โดยเฉพาะ LPN ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัวนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ยืนหนึ่งผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางแรงกดดัน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นเป็นผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท, Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท, และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับถัดมาคือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท, และปิดท้ายด้วย Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จะพบว่าภาพรวมของ 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท การลดลงนี้มีนัยสำคัญ โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างมากในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในภาพรวมรายได้รวม ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นรายใหญ่เกือบทั้งหมด
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย, แสนสิริ แซงหน้าอย่างมีนัยสำคัญ
ในส่วนของรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) กลับคืนสู่ตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri ถือเป็น 1 ใน 2 บริษัท ที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ด้วยรายได้ขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) เติบโตแบบก้าวกระโดด สู่การเป็นผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
นอกจากรายชื่อข้างต้น Central Pattana (CPN) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นในปี 2566 ด้วยการเติบโตอย่างแข็งแกร่งของรายได้จากการขาย โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงความสำเร็จจากการขยายพอร์ตอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของบริษัท
ผลกำไรสุทธิ: การวัดผลสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวบ่งชี้ผลการดำเนินงานที่สำคัญ แต่การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงอยู่ที่กำไรสุทธิ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไร 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสุทธิ, ศุภาลัย และ AP (Thailand) ไล่ตามติด
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่โดดเด่นนี้ส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษ คือ กำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท และ AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 และ 2 ตามลำดับ
Sansiri (SIRI) ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset (SC) ติดอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนชนะ Quality Houses (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
สรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรมกำลังเผชิญ การชะลอตัวของตลาด การปรับตัวของผู้บริโภค และสภาวะเศรษฐกิจมหภาค ล้วนเป็นปัจจัยที่มีผลต่อรายได้ การขาย และที่สำคัญที่สุดคือผลกำไร
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนอย่างต่อเนื่อง ความสามารถในการบริหารต้นทุน การวางกลยุทธ์ทางการตลาดที่ชาญฉลาด การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป และการบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตได้ในสภาพแวดล้อมที่ท้าทายนี้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การติดตามผลประกอบการของบริษัทต่างๆ อย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐาน และการประเมินศักยภาพในการเติบโต จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูลและมีโอกาสประสบความสำเร็จในระยะยาว
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคส่วนนี้ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดและผลการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำ คือก้าวแรกที่สำคัญในการวางแผนกลยุทธ์และสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน.
