วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ชะลอตัวแต่ยังคงมีดาวเด่น – วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทชั้นนำ
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้ว่าจะมีแรงส่งจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 แต่การชะลอตัวของตลาดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และการต่อเนื่องของสภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2566 ออกมาน่าผิดหวังกว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายซื้อขายที่คึกคัก กลับไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาสดใสได้เท่าที่ควร สภาวะนี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 สร้างความท้าทายให้กับผู้ประกอบการทุกราย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และจากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งหมด 41 แห่ง โดย Property Mentor ผมพบว่าปี 2566 เป็นปีที่ผู้ประกอบการหลายรายต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนักในการรักษาผลประกอบการ ขณะเดียวกัน ก็ยังมีบริษัทที่สามารถฝ่าวิกฤตนี้ไปได้ และแสดงศักยภาพที่โดดเด่นเหนือคู่แข่ง
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ชัดเจน
ข้อมูลที่รวบรวมแสดงให้เห็นภาพรวมที่น่าสนใจ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ว่าตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ผลกระทบที่รุนแรงปรากฏชัดในบางบริษัท เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงในอัตราที่น่ากังวลถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ยังมีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การวัดผลงานที่แท้จริง: รายได้จากการขาย
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจยังไม่สะท้อนภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ครบถ้วน เนื่องจากบริษัทหลายแห่งมีแหล่งรายได้อื่น ๆ เข้ามาเสริม ในขณะที่ “รายได้จากการขาย” ถือเป็นหัวใจหลักที่บ่งชี้ถึงความสามารถในการแข่งขันและการดำเนินงานด้านการพัฒนาโครงการโดยตรง
เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของ 41 บริษัท แสดงให้เห็นถึงการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยมีรายได้จากการขายรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท เทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 การเปลี่ยนแปลงนี้รุนแรงกว่าการลดลงของรายได้รวมอย่างเห็นได้ชัด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบนี้ปรากฏชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% การลดลงของรายได้จากการขายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
สุดยอดผู้ท้าชิงในสมรภูมิรายได้จากการขาย
แม้จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาความเป็นผู้นำและแสดงศักยภาพในการสร้างรายได้จากการขายได้อย่างโดดเด่น:
AP (Thailand) (AP): ครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการรักษาฐานลูกค้าและกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง
Siri (SIRI): ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai (SPALI): รักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): ก้าวขึ้นสู่ Top 5 สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตอย่างน่าประทับใจที่ 13%
Pruksa Holding (PPH): คว้าอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับต่อๆ มาประกอบด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 6 (18,966 ล้านบาท) แม้รายได้จะลดลง แต่ยังคงอยู่ในกลุ่มผู้นำ Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 7 (10,019 ล้านบาท) Origin Property (ORI) ในอันดับ 8 (8,840 ล้านบาท) แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ Quality House (QH) ในอันดับ 9 (7,619 ล้านบาท) และ Property Perfect (PF) ในอันดับ 10 (7,171 ล้านบาท)
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตและผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการใหม่ๆ
หัวใจสำคัญของความสำเร็จ: กำไรสุทธิ
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือบทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสามารถทำกำไรได้สูงสุดจากการดำเนินงาน คือผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 สถานการณ์นี้น่าเป็นห่วง เนื่องจากมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมานานถึง 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH): แชมป์กำไรที่เหนือความคาดหมาย
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ด้วยยอด 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH รักษาตำแหน่งแชมป์ได้ คือการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะมีโอกาสก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ขณะที่ Siri (SIRI) ทำกำไรสุทธิได้อย่างน่าประทับใจถึง 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42%
Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้าก็ตาม
บริษัทอื่นๆ ที่ทำกำไรได้ดี ได้แก่:
SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 6 (2,525 ล้านบาท)
Quality House (QH) ในอันดับ 7 (2,503 ล้านบาท)
Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 8 (2,339 ล้านบาท)
Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 (1,865 ล้านบาท)
Central Pattana (CPN) ในอันดับ 10 (ประมาณ 1,610 ล้านบาท จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 สภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความผันผวน ความกังวลเรื่องอัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภค เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนและซื้อที่อยู่อาศัย
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนและโอกาสที่ท้าทาย ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่หลากหลาย และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจแนวโน้มของภาคส่วนนี้อย่างลึกซึ้ง การติดตามข้อมูลและบทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์คือสิ่งสำคัญ อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
