สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ถอดบทเรียนจากความท้าทาย สู่การขับเคลื่อนสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2566 นั้นถือเป็นปีที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ ด้วยสภาพการณ์ที่ท้าทายและแตกต่างไปจากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่ซับซ้อน และความสามารถในการปรับตัวของเหล่าผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์
ภายหลังการเริ่มต้นปีที่เต็มไปด้วยความหวัง โดยอาศัยโมเมนตัมจากการเติบโตในปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อการเมืองเข้าสู่ช่วงการเลือกตั้งใหญ่ ปัจจัยนี้ได้ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้ช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมก็ยังคงสะท้อนความท้าทายที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนมากนัก
เพื่อทำความเข้าใจถึงสถานการณ์นี้ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปี 2566 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้นำที่แท้จริงในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงโดยรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาด! แชมป์รายได้รวมสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลงานที่แท้จริงของธุรกิจหลัก จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด บางบริษัทมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะมีความเปลี่ยนแปลง
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏขึ้นในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในภาพรวมรายได้รวม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าสนใจคือ ไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
AP (Thailand) ครองแชมป์! รายได้จากการขายพุ่งสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทสามารถเก็บเกี่ยวผลลัพธ์ได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัววัดความยั่งยืนที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่เป้าหมายสูงสุดของทุกธุรกิจคือการสร้างผลกำไรและการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สิ่งที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่สถานการณ์โควิด และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 สิ่งนี้บ่งชี้ว่า ความท้าทายด้านการบริหารจัดการต้นทุน การควบคุมค่าใช้จ่าย และการสร้างยอดขายที่มีกำไร ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
Land and Houses ยืนหนึ่ง! ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางความผันผวน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ปีนี้มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทเรียนจากปี 2566 และก้าวต่อไปสู่ปี 2567
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เต็มไปด้วยความท้าทายในปี 2566 การที่รายได้รวมและรายได้จากการขายลดลง ประกอบกับกำไรสุทธิที่หดตัว แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกหลายประการ เช่น ภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, ความกังวลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว, และผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของตลาด
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส ผู้ประกอบการที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขาย และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จนสามารถสร้างผลกำไรสุทธิที่แข็งแกร่ง ถือเป็นผู้ที่ปรับตัวได้ดีและมีความยืดหยุ่นในการดำเนินธุรกิจ การศึกษาแนวทางความสำเร็จของบริษัทเหล่านี้ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อการกำหนดกลยุทธ์ในอนาคต
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายไม่น้อย สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน นโยบายภาครัฐที่อาจมีผลต่อตลาด และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญ
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และทั่วประเทศ ผมเชื่อมั่นว่า การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ และการให้ความสำคัญกับการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรคและคว้าโอกาสในปี 2567
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาในการดำเนินธุรกิจในอุตสาหกรรมนี้ ให้ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราช่วยคุณวิเคราะห์ศักยภาพตลาด สร้างกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ และนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นก้าวเดินอย่างมั่นคงสู่เป้าหมายของคุณ.
