ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ชะลอตัวต่อเนื่อง ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบสำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันแรงกล้าที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมการฟื้นตัวของปี 2565 ตลาดกลับต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อยาวนาน อันเป็นผลพวงจากปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจและการเมืองที่ซับซ้อน การชะลอตัวนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ แต่ยังคงดำเนินต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มที่เห็นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สร้างความท้าทายให้กับผู้ประกอบการทุกราย
ด้วยความเข้าใจในความซับซ้อนของสถานการณ์นี้ Property Mentor ได้ดำเนินการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 และพิจารณาว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายได้อย่างมีประสิทธิภาพที่สุด พร้อมทั้งค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาดที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้: การทรงตัวท่ามกลางแรงกดดัน
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 ใน 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยมีอัตราการลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PSH) ลบ 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด พบว่า แสนสิริ (SIRI) นำมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ที่คว้าอันดับ 2 ไปด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ศุภาลัย (SPALI) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่รายได้จากการขายจะบ่งชี้ถึงประสิทธิภาพในการทำตลาดและยอดขายโครงการได้ชัดเจนกว่า
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีของ Raimon Land (RML) แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวที่ท้าทาย โดยรายได้จากการขายลดลงถึง 78% ขณะที่ L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในอุตสาหกรรม มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มรายได้จากการขาย ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท นำหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษารายได้จากการขายให้เติบโตได้ถึง 7% ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) เลื่อนขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตในแดนบวกได้ถึง 13% Pruksa Holding (PSH) มาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) ที่แม้รายได้จากการขายจะปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) รั้งอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาท ในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างแข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะสามารถสร้างยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ยังไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” โดยในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ซึ่งมีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบปัญหาขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และมากกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุด Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่กำไรที่สูงนี้มาจากปัจจัยพิเศษ คือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะคว้าอันดับ 1 ไปครองได้ ศุภาลัยเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาทไปได้อย่างหวุดหวิด แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) มาในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงถึง 25% จากปีก่อน
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนชนะ Quality House (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาทไปเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ปิดท้ายในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ติดอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและแรงกดดันต่อรายได้และกำไร โดยมีปัจจัยภายนอกหลายประการเข้ามากระทบ ทั้งภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศจะต้องเผชิญกับความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่อง การปรับตัวเชิงกลยุทธ์ การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์นวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในตลาดที่แข่งขันสูงนี้
ในขณะที่บางบริษัทอาจมีผลประกอบการที่น่าผิดหวัง แต่ก็ยังมีหลายบริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างยอดเยี่ยม และแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างการเติบโตได้แม้ในสภาวะตลาดที่ท้าทาย การจับตาดูแนวทางการบริหารจัดการและการปรับกลยุทธ์ของแต่ละบริษัท จะเป็นข้อมูลอันมีค่าสำหรับนักลงทุน ผู้บริโภค และผู้ที่สนใจในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในการตัดสินใจและวางแผนสำหรับอนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หรือ คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า หรือแม้แต่ บ้านเดี่ยวในทำเลศักยภาพ Property Mentor ยินดีเป็นที่ปรึกษาเพื่อนำพาท่านไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและคุ้มค่าที่สุดในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
