วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลประกอบการและความท้าทายที่คาดการณ์ถึงปี 2567
หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งในปี 2565 ด้วยแรงส่งจากช่วงเวลาที่อุตสาหกรรมเริ่มกลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง ปี 2566 กลับกลายเป็นปีที่สร้างความผิดหวังให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างมีนัยสำคัญ การชะลอตัวของตลาดที่เริ่มปรากฏก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี รวมถึงช่วงเวลาสำคัญของฤดูกาลขาย (High Season) ในไตรมาสสุดท้าย กลับไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่คาดหวังได้ ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนและท้าทายที่สืบทอดมาจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนของแต่ละบริษัท ตลอดจนระบุถึงผู้ที่สามารถก้าวข้ามความท้าทายและยืนหยัดเป็นผู้นำได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: ทิศทางขาลงที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งแม้จะดูเป็นตัวเลขที่สูง แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงเล็กน้อยที่ประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับบริษัทเผยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการปรับลดลงของรายได้รวมในระดับสองหลักอย่างมีนัยสำคัญ อาทิ L.P.N. Development (LPN) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็อยู่ในกลุ่มที่มีรายได้ลดลงถึง -26% ขณะที่ Lalin Property (LL) พบว่ารายได้รวมหดตัวไป -23% Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ผู้นำตลาดที่แข็งแกร่งมายาวนาน ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มขาลงนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% Supalai (SPALI) -10% Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม แต่ AP (Thailand) สวนกระแสด้วยการเติบโต
เมื่อเจาะลึกถึง 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ที่อยู่ในอันดับ 2 อย่างฉิวเฉียดด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai ตามมาเป็นอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses ยังคงรักษาอันดับ 4 ไว้ได้ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City Public Company Limited (U) (ชื่อเดิม UV) ที่มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่อันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่น ๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกกลับมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีจำนวนทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัด ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development มีรายได้จากการขายหดตัวเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้รวม ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายงานรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพด้วยรายได้จากการขายสูงสุด ขณะที่ Sansiri และ Supalai รักษาความแข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ปรากฏว่า AP (Thailand) กลับมาทวงคืนตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้า Sansiri ซึ่งเข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่รายงานการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงค่อนข้างมาก Land and Houses ก็ยังสามารถรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงด้วยผลงานที่โดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย และความสามารถในการสร้างผลกำไรจากโครงการเหล่านี้
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่ AP (Thailand) และ Supalai เกาะติดขอบ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงยืนหยัดในตำแหน่งแชมป์เก่า โดยสามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ Land and Houses มีกำไรสุทธิสูง คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำแทน
AP (Thailand) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง Sansiri ที่ทำกำไรได้ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ซึ่งคาดการณ์กำไรสุทธิที่ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลทั้งหมดนี้เป็นการรวบรวมผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากการวิเคราะห์ของ Property Mentor บ่งชี้ว่า ปี 2567 มีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมนี้ ปัจจัยด้านเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่อาจยังคงอยู่ในระดับสูง และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นแรงกดดันที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญ
ในฐานะผู้ที่ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างใกล้ชิด ผมเชื่อว่าบริบททางเศรษฐกิจและเทคโนโลยีที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว จะเป็นตัวกำหนดทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 และปีต่อๆ ไป ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว ยกระดับนวัตกรรม และเข้าใจความต้องการของลูกค้าได้อย่างลึกซึ้ง จะเป็นผู้ที่สามารถสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันและประสบความสำเร็จในระยะยาว
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่แม่นยำและทันสมัย เราขอเชิญชวนให้ท่านศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อร่วมกันวางแผนและตัดสินใจอย่างมีข้อมูลในทุกการก้าวเดินของท่านในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีพลวัตนี้
