วิเคราะห์เจาะลึก: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความจริงที่ต้องเผชิญ ความหวังที่รอคอย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปในช่วงปี 2566 คือบทเรียนอันล้ำค่าที่สะท้อนภาพความท้าทายและโอกาสที่ซ่อนเร้นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างชัดเจน หลายคนคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวในปี 2565 จะผลักดันให้ปี 2566 เป็นปีแห่งการเติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป เมื่อตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอันเป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการ ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายและกำลังซื้อที่คึกคักที่สุด (High Season) แต่กลับไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง แม้ก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมก็ยังคงสะท้อนความท้าทายที่ต่อเนื่องมาจากปีก่อนหน้า
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถพิสูจน์ฝีมือท่ามกลางสมรภูมิอันดุเดือดนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ลดลง แต่ยังคงมูลค่ามหาศาล
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้สูงถึง 371,560 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แต่การพิจารณาในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นความจริงที่น่าสังเกต นั่นคือ ในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวลกว่า 20% ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ได้รับผลกระทบไม่ต่างกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญกับการหดตัวในอัตราใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) 22%, และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) 10%, Pruksa Holding (PPH) 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดคว้าแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอานิสงส์จากการดำเนินงานอื่น ๆ นอกเหนือจากการขายโครงการเป็นหลัก เมื่อเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย จะพบว่าภูมิทัศน์ของ Top 10 บริษัทมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างหนัก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และเป็นเรื่องน่าประหลาดใจที่ Land and Houses (LH) กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในตลาดรายได้รวม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ได้มีเพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) โกยรายได้จากการขายสูงสุด 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถนำเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน บางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ยังมีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรสุทธิสูงเป็นอันดับหนึ่ง เนื่องจากมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (หากไม่รวมรายการพิเศษของ LH, SPALI จะขึ้นเป็นอันดับ 1)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 แต่ในขณะเดียวกัน ก็แสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและความสามารถในการปรับตัวของหลายบริษัท ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย การมองหาโซลูชันที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน คือกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านความยากลำบากนี้ไปให้ได้
ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสที่รอการค้นหา
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าการทำความเข้าใจตัวเลขเหล่านี้ คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญของการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต หากคุณคือเจ้าของธุรกิจ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การเจาะลึกในรายละเอียดเหล่านี้จะช่วยให้คุณเห็นภาพรวม และสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด
หากคุณกำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบัน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะร่วมมือกับคุณเพื่อสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืน.
