ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือดาวเด่นที่ยังคงส่องประกาย?
หลังจากการคาดการณ์อันสดใสที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ปี 2566 กลับกลายเป็นปีที่ท้าทายและน่าผิดหวังสำหรับภาพรวม อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างปฏิเสธไม่ได้ การชะลอตัวของตลาดที่ปรากฏขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ได้แผ่ขยายต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศตลาดในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์ยาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถนำพาตนเองผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้ และใครคือผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำที่แท้จริงในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ครั้งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณแห่งการหดตัวที่ต้องจับตา
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสังเกตคือ เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม บางบริษัทเผชิญกับการถดถอยอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้กระทั่งยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses เอง ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% และสิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property รายได้รวมลดลงราว 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากต้องการวัดผลงานที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ที่แท้จริง การพิจารณาจากรายได้จากการขายย่อมเป็นเกณฑ์ที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลกระทบจากการรับรู้รายได้จากส่วนอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
จากการรวบรวมข้อมูลบริษัททั้ง 41 แห่ง พบว่ารายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมราว 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลงปรากฏให้เห็นในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งของอุตสาหกรรม ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวมและรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
ส่วนในแง่ของรายได้จากการขาย Top 10 บริษัทในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายอันดับ 1)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าบริษัทจะสามารถทำรายได้จากการขายได้มากเพียงใด แต่หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และมีกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ: การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (กำไรสูงสุด) เหตุผลสำคัญคือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ ศุภาลัยจะเป็นผู้ครองอันดับ 1
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวเพื่อก้าวข้ามความท้าทาย
ข้อมูลผลประกอบการจาก 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ นี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 ซึ่งอาจเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ การสร้างกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาเหล่านี้
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่า ผู้ประกอบการที่มีความแข็งแกร่งด้านการเงิน มีวิสัยทัศน์ในการปรับตัว และสามารถสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคได้อย่างแท้จริง จะยังคงสามารถเติบโตและสร้างผลงานที่น่าประทับใจได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้าน อสังหาริมทรัพย์ ที่จะช่วยนำพาท่านผ่านพ้นความท้าทายของตลาดปัจจุบัน ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมเสมอที่จะร่วมพูดคุยและวางแผนอนาคตสำหรับโครงการหรือการลงทุนของท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ได้ทันที
