ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ประเมินผลการดำเนินงาน 41 บริษัทมหาชน พร้อมกลยุทธ์ฝ่าวิกฤตสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ติดตามการเคลื่อนไหวของตลาดมาอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบสำคัญของภาคธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งหลายคนคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ทว่า ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และสภาวะดังกล่าวได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมอย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ได้มากน้อยเพียงใด และที่สำคัญที่สุด ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัท: สัญญาณแห่งความท้าทาย
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่แพร่หลายในอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม: การแข่งขันที่ดุเดือดในกลุ่ม Top 10
ในแง่ของรายได้รวม Sansiri (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% สามารถเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 U City (U) (ภายใต้ชื่อเดิมคือ U House) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากส่วนอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก ในกรณีนี้ โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทจะมีการเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่ทรงพลัง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มักจะทำผลงานได้ดีอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) เติบโตอย่างก้าวกระโดด: ผู้เล่นใหม่ที่น่าจับตา
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลตอบแทน โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่เป็นสัญญาณที่ดีของการเข้ามาเป็นผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายเท่าใด หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses นำทัพกำไรสูงสุด: กลยุทธ์การลงทุนที่ชาญฉลาด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด Land and Houses (LH) ยังคงครองแชมป์ได้อย่างน่าประทับใจ แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH มีกำไรสูงในครั้งนี้ มาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ ตำแหน่งอันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ที่ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท คงจะได้เป็นอันดับ 1 ไป
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดย Sansiri มีการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท ส่วนอันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลทั้งหมดนี้คือภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทย ซึ่งชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคธุรกิจนี้กำลังเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ยังคงมีความไม่แน่นอนในปี 2567
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมนี้ ข้าพเจ้าเชื่อมั่นว่า การทำความเข้าใจถึงตัวชี้วัดทางการเงินที่หลากหลาย ทั้งรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ เป็นสิ่งสำคัญยิ่งในการประเมินศักยภาพที่แท้จริงของแต่ละบริษัท การที่บางบริษัทมีรายได้รวมสูง แต่อาจมีกำไรจากการดำเนินงานหลักน้อย หรือขาดทุนจากการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก อาจบ่งชี้ถึงความจำเป็นในการปรับโครงสร้างธุรกิจ หรือการเน้นกลยุทธ์ที่สร้างผลกำไรที่ยั่งยืนในระยะยาว
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ เข้าใจความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป และสามารถสร้างนวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง และเพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง
อย่าพลาดโอกาสในการวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้พร้อมรับมือกับอนาคต! หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการวิเคราะห์ศักยภาพธุรกิจของคุณอย่างแม่นยำ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมกันสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
