พลิกโฉมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์เชิงลึกผลประกอบการปี 2566 และแนวโน้มสู่ปี 2567
ตลอดทศวรรษที่ผ่านมา ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย ผมได้ประจักษ์ถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลายฝ่ายต่างคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง สานต่อโมเมนตัมอันดีจากปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณการเติบโต แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง สภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี ประกอบกับปัจจัยทางการเมืองในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์ โดยรวมเข้าสู่ภาวะซบเซา แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และสัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งผ่านมายังต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างถ่องแท้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง ในช่วงปี 2566 เพื่อชี้ให้เห็นถึงกลยุทธ์และความสามารถในการรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ท้าทาย และค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในภูมิทัศน์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่เต็มไปด้วยการแข่งขันนี้
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวที่ต้องจับตา
ภาพรวมของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่เราได้ทำการศึกษา พบว่ามีรายได้รวมทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่าสถานการณ์น่ากังวลกว่าที่เห็นมาก เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์
บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบอย่างรุนแรง โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ก็ประสบปัญหาเดียวกัน บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า โดยมีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ลดลง 22%, และ Siamese Asset (SA) ก็มีรายได้ลดลง 21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ติดลบ 9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราวๆ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวม (ปี 2566):
Siri (Sansiri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%) – ขึ้นแท่นผู้นำด้านรายได้รวม
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย)
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท (ลดลง 18%)
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
U City (เดิมคือ U City PCL): 17,672 ล้านบาท (ส่วนใหญ่มาจากธุรกิจโรงแรมและบริการ)
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์ อสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์ การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงนั้นควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจถูกบิดเบือนด้วยปัจจัยอื่น ๆ เช่น รายได้จากธุรกิจอื่น หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าบริษัทใดสามารถสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้แข็งแกร่งเพียงใด
เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่า 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการลดลงของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในอดีต ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขาย (ปี 2566):
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายแข็งแกร่ง กลับมาเป็นผู้นำ)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% ถือเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่ยอดขายเติบโต)
Supalai: 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง)
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% ก้าวสู่ Top 5)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (แม้จะลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวเด่นที่น่าจับตาในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN รายงานรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตที่น่าประทับใจนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้น และแนวโน้มที่แข็งแกร่งในอนาคตของ CPN ในการเป็นผู้เล่นสำคัญใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่ตัดสินความเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงในโลกธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพียงแค่ยอดขายที่สูง แต่คือความสามารถในการสร้าง “กำไรสุทธิ” หรือผลกำไรที่เก็บเข้ากระเป๋าได้ ในปี 2566 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิ (ปี 2566):
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้มีกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาท)
Supalai: 6,083 ล้านบาท (หากไม่มีกำไรพิเศษของ LH จะขึ้นเป็นอันดับ 1)
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท (เฉียดฉิวอันดับ 2)
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42% อย่างก้าวกระโดด)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% แต่ยังติด Top 5)
SC Asset Corporation: 2,525 ล้านบาท
Quality Houses: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มสู่ปี 2567: ความท้าทายที่รออยู่
จากข้อมูลและผลการวิเคราะห์ข้างต้น เป็นที่ชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยรวม สภาพเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ต้นทุนการเงินที่สูงขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว ล้วนเป็นปัจจัยที่กดดันตลาด ทำให้คาดการณ์ได้ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการใน อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ซื้อขายบ้าน และ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ สามารถปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และมีวิสัยทัศน์ในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ ๆ เช่น คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว หรือ ทาวน์เฮาส์ ที่เน้นฟังก์ชันการใช้งานจริง การใช้ชีวิตที่ยั่งยืน และเทคโนโลยี จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความผันผวน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการ ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 นี้ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การทำความเข้าใจถึงศักยภาพของแต่ละโครงการและแต่ละทำเล รวมถึงการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง การเลือกบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีผลประกอบการแข็งแกร่งและมีประวัติที่ดี จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการได้รับผลตอบแทนที่ดี
หากท่านต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต หรือต้องการคำแนะนำในการเลือกซื้อ คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า หรือ บ้านพร้อมอยู่ ที่ตรงกับความต้องการของท่าน กรุณาติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา ที่พร้อมจะนำพาท่านสู่การลงทุนที่คุ้มค่าและประสบความสำเร็จในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วนี้
