แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566-2567: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนและการก้าวข้ามความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นั้น เป็นปีที่ท้าทายและน่าจับตามองเป็นพิเศษ แม้ความคาดหวังในช่วงต้นปีจะสูง จากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น แต่ภาพกลับไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่เป็นไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่แสดงสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างชัดเจน และสภาวะนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
เพื่อสะท้อนภาพรวมและประเมินศักยภาพของแต่ละองค์กรในอุตสาหกรรม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 บริษัทตลอดปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับแรงกดดันและสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ประจักษ์ชัด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ สามารถทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นตัวเลขที่ชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรมอย่างมีนัยสำคัญ
หลายบริษัทประสบปัญหาอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่น่าเป็นห่วง บริษัทอย่าง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ต่างเผชิญกับการลดลงของรายได้ราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21% แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18%
ที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% การลดลงของรายได้รวมนี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการรักษาฐานลูกค้าและยอดขายในภาวะตลาดที่หดตัว
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลประกอบการหลักที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่นที่นอกเหนือจากการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง อย่างไรก็ตาม เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย เราจะเห็นภาพการแข่งขันที่เข้มข้นและประสิทธิภาพในการสร้างยอดขายของแต่ละบริษัท
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวมประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวมถึง 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากการลดลงของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ยอดขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development ยอดขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจคือมียอดขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดขายสูงสุด: การแข่งขันที่ดุเดือดและกลยุทธ์ที่แตกต่าง
อย่างไรก็ตาม แม้จะเผชิญความท้าทาย แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านยอดขายไว้ได้ โดย AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มียอดขายเติบโตถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ก้าวขึ้นมาอยู่ใน 5 อันดับแรก ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้จะมียอดขายลดลงอย่างมาก แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท ตามมาด้วย Frasers Property (Thailand) ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House และ Property Perfect อยู่ในอันดับ 9 และ 10 ตามลำดับ ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ 7,171 ล้านบาท ตามลำดับ
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana ที่เริ่มแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 สามารถทำยอดขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาดและความแข็งแกร่งของแบรนด์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไรและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ถือหุ้นอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสูงสุด: ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทน
Land and Houses ยังคงครองอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ายอดขายจะลดลงอย่างมาก แต่ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 สามารถทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาทอย่างสูสี
Sansiri เติบโตอย่างก้าวกระโดดในด้านกำไรสุทธิ โดยมีกำไรถึง 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาทไปอย่างเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property ทำกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ประมาณ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและความเติบโต
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง คาดการณ์ว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรม โดยแรงกดดันด้านเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของตลาด
ในสภาวะเช่นนี้ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด การสร้างความแตกต่างของผลิตภัณฑ์ และการวางกลยุทธ์การขายที่แข็งแกร่ง จะเป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือการลงทุนใน บ้านเดี่ยว กรุงเทพ หรือ คอนโดมิเนียม กรุงเทพ ควรพิจารณาปัจจัยเหล่านี้อย่างรอบคอบ และศึกษาข้อมูลเชิงลึกของแต่ละบริษัท เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายและความเสี่ยงที่ยอมรับได้
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ หรือนักลงทุน ที่กำลังมองหาแนวทางการดำเนินธุรกิจในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถเติบโตและสร้างผลกำไรได้ท่ามกลางความท้าทายในปัจจุบัน การทำความเข้าใจในรายละเอียดของผลการดำเนินงานที่ผ่านมาชุดนี้ จะเป็นก้าวสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต เรายินดีเป็นอย่างยิ่งที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์เพิ่มเติม เพื่อช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจในทุกการลงทุน
