ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทหลักทรัพย์ เผยกลยุทธ์ความสำเร็จท่ามกลางความท้าทาย
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 อันสดใส จะช่วยผลักดันให้ตลาดเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สภาพการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดัน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นี้ ถือเป็นบททดสอบสำคัญที่วัดกึ๋นของทุกบริษัทที่ดำเนินธุรกิจอยู่บนตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์อย่างละเอียดว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์อันยากลำบากนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่การแข่งขันรุนแรง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจซ่อนเร้นความจริงที่น่าตกใจ เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่า 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงการแข่งขันที่รุนแรงและภาวะตลาดที่ชะลอตัวอย่างแท้จริง
หลายบริษัทเผชิญกับการปรับตัวลดลงของรายได้ในระดับสูง บริษัทที่น่าจับตา ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวลถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาด! แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณาในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น Sansiri คว้าอันดับ 1 ไปด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses มาในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Universal Utilities ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนกำลังซื้อจริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการทำธุรกิจจริงจังที่สุด คงต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เพราะหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายนั้นคือหัวใจสำคัญในการสร้างยอดขายจริงจากกลุ่มลูกค้า ยิ่งไปกว่านั้น การวิเคราะห์ ราคาอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และจังหวัดชั้นนำ ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการทำความเข้าใจกลไกตลาดนี้
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายที่ลดลง สะท้อนถึงความท้าทายในการปิดการขายท่ามกลางกำลังซื้อที่ชะลอตัว
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development เกือบ -40%, และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นอันดับ 1 ในแง่รายได้รวม ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ผงาด! ผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับคืนสู่ตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า Sansiri ที่มาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่สามารถเติบโตได้ในแง่รายได้จากการขายถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งไว้ได้แข็งแกร่งที่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 สำเร็จที่อันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property มาในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้แม้รายได้จะลดลง -24% ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House มาอย่างสม่ำเสมอเกือบทุกปี คว้าอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษและมีผลงานโดดเด่นอย่างยิ่งคือ Central Pattana หลังจากการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทสามารถเก็บเกี่ยวผลสำเร็จได้เป็นกอบเป็นกำ ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และการบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
มาถึงจุดสำคัญที่สุดในการประเมินผลการดำเนินงาน นั่นคือ “กำไรสุทธิ” เพราะไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายมากเพียงใด แต่หากมีกำไรน้อย หรือขาดทุน ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มียอดรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาด! คว้าแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ แม้จะมีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่บริษัทสามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่มาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างแน่นอน
Supalai เป็นอันดับ 2 ที่เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri มาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset Corporation มาในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding รั้งอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property คว้าอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขนี้เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในปี 2567
ผลการดำเนินงานที่วิเคราะห์มานี้ สะท้อนภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทหลักทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์อย่างละเอียด การมองหา คอนโดใกล้รถไฟฟ้า หรือ บ้านเดี่ยวราคาคุ้มค่า ในปี 2567 ยังคงเป็นกลยุทธ์สำคัญสำหรับผู้บริโภค แต่สำหรับภาคธุรกิจเอง ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายเช่นกัน
การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการรักษาความสามารถในการทำกำไร จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จของแต่ละบริษัท
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การติดตามแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยอย่างใกล้ชิด การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดบ้านจัดสรร และ ตลาดคอนโดมิเนียม พร้อมทั้งการปรับกลยุทธ์การตลาดและการขายให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบัน ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำแนะนำและร่วมสร้างความสำเร็จไปกับท่าน
