ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ชะลอตัวแต่ยังมีผู้แข็งแกร่ง ฝ่าวิกฤตสู่อนาคต
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันสูงส่งที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ที่การเติบโตของภาคธุรกิจกำลังจะก้าวเข้าสู่ยุคบูม กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างฉับพลัน ปรากฏการณ์นี้ทวีความรุนแรงยิ่งขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนสุดปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุดในไตรมาส 4 ที่มักจะเป็นสัญญาณของการฟื้นตัว ก็ยังคงอึมครึม ไร้ซึ่งสัญญาณการกลับมาของแรงซื้อ จนล่วงเข้าสู่ปี 2567 สภาพการณ์ยังคงไม่สู้ดีนัก สะท้อนถึงความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญ
เพื่อไขความกระจ่างเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัททั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป พร้อมทั้งวิเคราะห์หา “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีที่เต็มไปด้วยความผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณแห่งการหดตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท พบว่ามีมูลค่าลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% ทว่า ตัวเลขภาพรวมนี้กลับปกปิดความจริงอันน่ากังวลใจ เมื่อพบว่าบริษัทจำนวนถึง 25 จาก 41 แห่ง (คิดเป็นกว่า 60%) มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งประสบกับการหดตัวราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ผู้นำตลาดที่แข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวมสูงสุด ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณารายได้รวมของ 10 บริษัทชั้นนำในปี 2566 Sansiri (SIRI) ได้ขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วน Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนประสิทธิภาพการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอิทธิพลจากการบริหารจัดการสินทรัพย์ หรือการลงทุนอื่น ๆ ที่ไม่ได้มาจากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีบริษัทมากถึง 30 จาก 41 แห่ง ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างยิ่งในด้านรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำอันดับต้น ๆ ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงเท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย ท่ามกลางภาวะตลาดที่ท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri (SIRI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายของ Sansiri จะเติบโตถึง 7% ก็ตาม Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ทำผลงานโดดเด่น ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในเชิงบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงค่อนข้างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งประสิทธิภาพทางการเงิน
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจในการสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท (มากกว่าครึ่ง) มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาด! แชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้อย่างแข็งแกร่ง แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) อาจจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน โดยทำกำไรสุทธิได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) รั้งอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มอนาคต
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 และคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางกระแสชะลอตัวนี้ ยังคงมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและแสดงศักยภาพที่โดดเด่น ทั้งในด้านรายได้จากการขายและการสร้างกำไร แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการ และความสามารถในการสร้างโอกาสท่ามกลางวิกฤต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่า การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับทุกภาคส่วน ทั้งนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้บริโภค เพื่อให้เข้าใจถึงพลวัตของตลาดอย่างแท้จริง การติดตามแนวโน้ม และการวางกลยุทธ์ที่สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคต
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจตลาดไทยอย่างลึกซึ้ง เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาคุณไปสู่การตัดสินใจที่ดีที่สุดในทุกสถานการณ์ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและโซลูชันที่ตอบโจทย์ความต้องการของคุณโดยเฉพาะ
