ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนและแนวโน้มสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่ผ่านมานั้น นับเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการทุกราย แม้ว่าความคาดหวังจะสูงลิ่ว จากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งหลายฝ่ายมองว่าธุรกิจกำลังจะก้าวเข้าสู่ยุคแห่งการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง แต่ทว่าความเป็นจริงกลับสะท้อนภาพที่แตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่จะมาถึง และการชะลอตัวนี้ก็ยังคงดำเนินต่อไปตลอดทั้งปี จนกระทั่งเข้าสู่ช่วงไตรมาสสุดท้ายอันเป็นไฮซีซั่นของปี ซึ่งปกติแล้วจะเป็นช่วงเวลาที่ตลาดจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่ในปี 2566 เรากลับไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และน่าเสียดายที่แนวโน้มดังกล่าวก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์นี้ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นในปี 2566 ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันเป็นมูลค่ากว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไปถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเราเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นสัดส่วนกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่ากังวลปรากฏขึ้นเมื่อพิจารณากลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้หดหายไปในทิศทางเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาเดียวกัน โดยมีรายได้ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LL) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลง 23% และ Major Development (MD) กับ Siamese Asset (SA) ก็มีรายได้ลดลง 22% และ 21% ตามลำดับ
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทด้วยกันที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10% Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม: 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งอันดับ 1 ไปครอง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 12% ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี
อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City Public Company (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลประกอบการ
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักจริงๆ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ย่อมมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากการดำเนินงานอื่นๆ เข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการที่อยู่อาศัยโดยตรง
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายโดยรวม บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีของ Raimon Land (RML) เป็นตัวอย่างที่ชัดเจน โดยมีรายได้จากการขายตกลงถึง 78% ขณะที่ L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% สถานการณ์ที่น่าตกใจไม่น้อยคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาดผู้นำยอดขาย: 36,927 ล้านบาท
เมื่อเจาะลึก 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มียอดขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างเฉียดฉิว แม้ Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีอัตราการเติบโตของยอดขายเพิ่มขึ้นถึง 7% ก็ตาม
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถไต่อันดับเข้าสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตที่แข็งแกร่งถึง 13%
Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 แม้ว่ายอดขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยยอดขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยยอดขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่มักจะทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยยอดขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Property Perfect (PF) ด้วยยอดขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) ฉายแสง: เติบโตยอดขายกว่า 103%
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างน่าจับตา หลังจากที่บริษัทได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างยอดขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพในการบริหารจัดการโครงการและตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของความสำเร็จ
มาถึงจุดสุดท้ายของการประเมินผลการดำเนินงาน ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายมากน้อยเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้อย่างมีนัยสำคัญ ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท หรือมากกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนทั้งหมด มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสูงสุด: 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ โดยสามารถกวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมาก แต่สาเหตุหลักที่ทำให้ LH มีกำไรโดดเด่น มาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีศักยภาพที่จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) (AP) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันอย่างฉิวเฉียดกับ Supalai ขณะที่ Sansiri (SIRI) ในอันดับ 4 ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality Houses (QH) ในอันดับ 7 ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานที่กล่าวมาข้างต้น สะท้อนภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 จากการรวบรวมข้อมูลของ 41 บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ คาดการณ์กันว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ การปรับตัวและกลยุทธ์ที่รอบคอบจะเป็นกุญแจสำคัญในการฟันฝ่าอุปสรรคและคว้าโอกาสในตลาดที่ผันผวนนี้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทราบถึงแนวทางการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จในสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนของคุณให้แข็งแกร่งและสอดคล้องกับทิศทางของตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป.
