วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทายที่ต้องก้าวข้าม สู่โอกาสปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปในปี 2566 สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้น เปรียบเสมือนการเผชิญหน้ากับคลื่นลูกใหญ่ที่ซัดเข้ามาอย่างไม่ทันตั้งตัว หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวที่สดใสจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับกลายเป็นการชะลอตัวที่ยืดเยื้อ ก่อนที่จะมีเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เคยเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้ ส่งผลให้บรรยากาศในปี 2567 ที่เพิ่งเริ่มต้นยังคงไม่ต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
Property Mentor ในฐานะผู้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลตลาดอย่างใกล้ชิด ได้ทำการสำรวจและรวบรวมผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินความสามารถในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งแม้ตัวเลขรวมจะลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วงจนมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราว -28% นอกจากนี้ ไรมอน แลนด์ (RML) ก็ประสบปัญหาขาดทุนรายได้ถึง -26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LL) -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (MDX) -22% และ ไซมิส แอสเสท (SCS) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจากแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, ศุภาลัย (SPALI) -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาด! ขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมสูงสุด แต่ภาพรวมการแข่งขันยังคงเข้มข้น
ในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้รวมสูงสุด ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท พร้อมอัตราการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 12% สร้างความสูสีอย่างยิ่งกับ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
บริษัทอื่นๆ ที่ติดใน 10 อันดับแรกของรายได้รวมสูงสุด ได้แก่:
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนศักยภาพการดำเนินงานที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นเกณฑ์ที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เพราะหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักของการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีมากถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ตัวเลขที่น่าตกใจอย่างยิ่งคือ ไรมอน แลนด์ (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงไปถึง -78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ลดลงเกือบ -40% และ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ที่ลดลงถึง -38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่บ่งชี้ถึงความท้าทายในตลาดคือ ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงคืนบัลลังก์! ผู้นำรายได้จากการขายในปี 2566
ด้วยกลยุทธ์การขายที่แข็งแกร่ง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้สำเร็จ ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แม้แสนสิริจะยังคงเป็น 1 ใน 2 บริษัท ที่สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 7%
ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ครองอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท พร้อมอัตราการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13%
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ครองอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
บริษัทอื่นๆ ที่ติดใน 10 อันดับแรกของรายได้จากการขาย ได้แก่:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งได้)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและสร้างผลงานโดดเด่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงในโลกธุรกิจ
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากปราศจาก “กำไร” ธุรกิจก็ไม่อาจเติบโตได้อย่างยั่งยืน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสูงสุด: บทพิสูจน์กลยุทธ์การบริหารจัดการที่เหนือชั้น
แม้รายได้รวมจะลดลง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งหากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ก็คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด และ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ครองอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
บริษัทอื่นๆ ที่ติดใน 10 อันดับแรกของกำไรสุทธิ ได้แก่:
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: บทเรียนจากปี 2566 และโอกาสสำหรับปี 2567
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 การแข่งขันที่สูงขึ้น ต้นทุนที่เพิ่มขึ้น และกำลังซื้อที่ชะลอตัว ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อผลประกอบการ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว มีการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ๆ เช่น การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อผู้สูงอายุ (Senior Living Development), การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties) โดยเฉพาะในตลาดเช่า, หรือการพัฒนาโครงการที่เน้นเรื่องความยั่งยืน (Sustainable Real Estate) และการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการขายและการบริหารจัดการ
หากคุณเป็นนักลงทุน เจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจในแวดวงนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลอย่างละเอียด การเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาด และการวางแผนกลยุทธ์ที่แม่นยำ คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จท่ามกลางสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
หากคุณต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลยุทธ์การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการปรึกษาแนวทางการดำเนินธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืนในปี 2567 และปีต่อๆ ไป อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
